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경매문의 합니다
등록자 caii10** 등록일 2024.02.06 17:58 조회 218
안녕하세요
현재 전세사기 피해자입니다
반환 소송 승소하여 물건 경매 진행중입니다
2월 10일 첫 경매입니다
현재 집은 대항력 가진 선순위이며 압류나 은행에서 담보설정은 없는 사항입니다.
경매 진행중 세무서에서 교부권 두건 설정 되어 있습니다. 감정가 9200만원 전세보증금 9000만원입니다. 여기서 궁굼한 점이 있습니다.
1.6000만원에 누군가가 낙찰을 받았다면 낙찰자에게 낙찰가 6000만원에 보증금의 차액인 3000만원까지 받을 수 있는건가요?
2.아니면 6000만원에 낙찰이 된다면 6000만원만 받고 끝나는 건가요?


 
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ans**   2024.02.06 18:59 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
법률 상 이론에 따른 답변을 하자면...
대항력을 갖춘 임차인 인 이상, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상에 됩니다.
즉, 말씀하신 가정대로라면 낙찰자로부터 미배당임차보증금 3,000만원을 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있으며, 이것을 대항력 이라고 하는 것 입니다.

허나...
문제는, 앞서 답변드린 바와 같이 이는 지극히 법률 상 이론에 따른 문제인 것이고, 현실은 전혀 다르다는 점 입니다.

대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 이상, 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 9,000만원+@ 가 됩니다.
여기에 +@라 함은 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 이 대표적 이겠지요.
결국, 해당 물건의 일반매매시세가 9,000만원+@ 를 초과하고 있지 않는 이상 "낙찰" 이 된다는 가정 자체가 무의미한 것이고, 무의미한 가정을 가지고 배당은 어떻게 되는 것이니 뭐니 따질 하등의 이유가 없는 것이 현실 입니다.

따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후, 질문자님의 상황과 목적에 따른 최선의 대응방안이 무엇인지에 대한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
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