안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문에 대부분의 답이 있습니다만...^^;;

1. 소액임차인의 최우선변제 라는 것은 임대차보호법에서 정하고 있는 것이지, 토지근저당권자에게 요구할 수 있는 것이 아닙니다.^^;;
인용하신 판례와 같이, 토지에 근저당 설정 후 임대차가 이루어진 경우 소액임차인의 최우선변제는 "건물만"의 매각대금 범위 내에서만 이루어지게 될 뿐 입니다.

2. 인용하신 대법원 판례와 같이 소액임차인의 최우선변제 기준은 건물에 대하여 담보물권을 취득한 때 를 기준으로 합니다.

3. 질문 자체를 이해하기가 어렵습니다.
토지별도등기 라는 것이 한두가지 사례가 있는 것도 아니기 때문에, 이를 일반화 할 순 없습니다.
다만, 질문하신 내용과 같이 토지에 근저당이 설정된 이후 건물이 신축되고, 그 이후 해당 건물에 대한 근저당이 설정된 경우라면 이것이 소액임차인의 최우선변제 기준이 되며, 이는 공동주택이나 단독주택 모두 동일합니다.



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