안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

주택이 비교적 낫기는 합니다만, 전입 이나 사업자등록은 형식적인 내용만 갖추면 기존에 전입이나 사업자등록이 있더라도 관계없이 전입 및 사업자등록이 가능합니다.
따라서, 기본적인 서류 검토 시 에는 4인 모두 임차인으로 분류해야 하며, 세부적인 검토 및 현황조사 시 임대차 및 점유관계를 확인 하여 판단해야 할 문제 입니다.

특히, 질문하신 사건의 경우 2인의 전입, 2인의 사업자등록 중 1인의 사업자등록을 제외하고는 말소기준권리 이전의 전입 또는 사업자등록으로 대항력 성립 여지가 존재합니다.
기본적으로 상가 인 만큼, 임대차의 유효한 공시의 방법은 사업자등록이니 전입 은 대항력이 성립하지 않을 가능성이 크므로 이를 생략한다 하더라도 2014.09.03 사업자등록의 경우 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추게 될 경우, 단순히 임차보증금 1,000만원 이 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 뿐만 아니라 계약갱신청구권 또한 인수해야 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 해야 하겠지요.

물론, 상가라 하더라도 주거용으로 사용할 경우 등 주택임대차보호법 상 전입을 통한 보호를 받을 수도 있으니 이 역시 참고하시어 임대차 및 점유관계를 재확인 해야 합니다.

이처럼, 기본적으로는 서류 검토시에는 모든 전입, 사업자등록을 임차인으로 분류를 해야 하나, 현황 상 임대차 및 점유관계 따라 대항력 유무 및 낙찰자의 추가인수대상이 달라지는 문제인 만큼 반드시 재확인이 필요한 부분인 것이고...
그외에도 공부 상 임대차 및 점유관계와 현황 상의 차이가 발생하는 경우 역시 흔히 볼 수 있으며, 이로 인해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성에 상당한 차이가 발생하는 바 이점 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 해야 하는 만큼 이점 명심하시기 바랍니다.



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