안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 입찰대상물건에 문제가 없는지...를 확인하고 판단하는 과정을 권리분석이라고 합니다.
인터넷 상에서 답변 가능한 내용은 경매정보사이트 상에서 제공하는 기본서류 검토결과에 불과한 만큼 이것만으로 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단할 수도, 판단해서도 안된다는 점 명심하시기 바랍니다.

2. 경매절차 라 하심은 구체적으로 무엇을 말씀하시는 것인지 다소 애매모호 합니다만...
부동산태인의 무료상담게시판을 통해 답변드릴 만큼 간단하진 않습니다.
유선상담 및 전문상담을 통해 구체적으로 질문을 주시거나...
기본적인 절차와 개요는 "찾기쉬운생활법령정보"(https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=3&search_put=) 를 통해 확인하시기 바랍니다.

3. 경매컨설팅 중 대행컨설팅의 경우, 업체에 따라 다소 차이가 있습니다만, 컨설팅 수수료의 차이는 적기 때문에 이 수수료의 차이에 연연하시기 보다는 컨설팅의 범위, 책임소재, 이사비용 등 명도비용을 비롯한 추가비용 발생 가능성 및 상한선 등에 대한 사항을 명확히 하시고 진행하시는 것이 좋습니다.
통상 질문하신 바와 같은 근린상가의 경우 컨설팅 수수료는 의뢰비용+낙찰수수료로 구성되며, 의뢰비용은 최초 1회에 한하여 50만원선으로 1년 간 입찰횟수에 관계없이 낙찰을 받으실때까지 지속적인 컨설팅이 진행됩니다.
낙찰수수료는 말 그대로 낙찰이 될 경우 발생하는 수수료로서, 근린상가의 경우 통상 감정가의 1% 입니다.
단, 해당 사건의 경우 세부적인 서류검토 후 현황조사 여부를 결정한 후 거리에 따른 출장비용이 추가로 발생할 수 있으며, 명도 시 발생하는 강제집행비용 혹은 이사비용 등은 실비로 처리됩니다.

최근 낙찰가를 기준으로 낙찰수수료를 결정하는 경우가 종종 있습니다만, 이 경우 낙찰가에 따라 낙찰수수료가 달라지게 되므로, 적정입찰가가 높게 산정되는 부작용이 존재하므로 이점 각별히 주의하시어, 가급적 낙찰수수료는 감정가를 기준으로 책정하시는 것이 좋습니다.
감정가기준으로 한 낙찰수수료에 비해 낙찰가를 기준으로 하는 것이 보다 수수료가 적은 것은 사실입니다.
허나, 이 수수료의 차이는 고작 수십만원 차이에 불과하지만, 낙찰가가 높아질 수록 낙찰수수료가 높아지는 구조를 가진 탓에 높아지게 될 적정입찰가, 즉 낙찰가는 수백 수천만원에 달한다게 되므로, 눈앞의 작은 금액 차이에 현혹되지 않도록 주의하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

2020.10.27 농협자산관리의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아니므로 이점 주의하시기 바랍니다.

말소기준권리 이후의 사업자등록으로 대항력을 갖추지 못한 임차인이 확인되는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 발생하지 않습니다.
허나, 현재 최저매각가격 기준에서 임차보증금 배당이 불가능할 것으로 예상될 뿐만 아니라, 이러한 경우 해당 임차인은 각종 시설비 등에 대한 상당액 손실이 불가피한 만큼 이로인한 상당한 명도저항 또한 불가피 할 것으로 예상되는 바, 이로인한 추가비용 발생 가능성에 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 상당한 것이 근린상가의 특징에 해당하는 만큼 이점 각별히 주의하시어 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 이를 반드시 재확인하시기 바랍니다.