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천안 차암동의 해당 아파트는 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인이 대항력이 있으면 보증금 전액을 배당받지 못한 잔여금은 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 사더라도 임차인의 보증금인 2억9000만원 이하에서는 살 수 없고 경매비용을 감안한다면 2억9500만원 이하에서는 매수 불가능합니다. 감정가 2억9000만원이 시세라면 경매로 매수할 실익이 전혀 없습니다.



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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하신 사건의 경우, 2022.09.15 광명세무서장의 압류 이전 인 2020.03.25 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인됩니다.
따라서, 매각 절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 2.9억+@가 될 수 밖에 없습니다.
다수의 유찰이 반복되고 있는 것으로 보아, 해당 물건의 일반매매시세가 2.9억+@ 와 비슷하거나 역전세가 발생했을 것이라는 합리적인 추론이 가능한 것이고, 이것이 수차례 유찰의 주요사유라 할 수 있습니다.

또한, 임차권등기 이후 주택도시보증공사로 임차보증금반환채권을 양도한 것으로 보여지는 만큼, 현황 상 임대차 및 점유관계 또한 불분명한다는 점 또한 주의해야 할 부분이기도 합니다.


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