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네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

공부와 현황상의 호수가 일치하지 않는 경우, 양측간의 합의를 통해 공부를 기준으로 하여 건축물대장 또는 등기사항전부증명서 상 호수를 변경하는 것이 가장 최선의 방법이기 때문에 이것이 문제될 것은 전혀 없습니다.
오히려 정석적인 방법이라 할 수 있습니다.


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예를들어 건축물대장상
401호 → 계단 왼쪽
402호 → 계단 오른쪽
그런데 실제로는
왼쪽 문패 : 402호
오른쪽 문패 : 401호로 서로 바뀌어 있고,
실제 소유자도 서로 뒤바뀐 채 점유하고 있다면,
낙찰자는 상당한 주의가 필요합니다.

낙찰자는 등기부에 기재된 전유부분을 취득합니다.
즉, "401호"라는 이름을 취득하는 것이 아니라,
등기부상 표시된 구조와 위치의 전유부분을 취득하는 것입니다.
문패는 법적 효력이 없습니다.
따라서 낙찰 후 다음 자료를 확보해야 합니다.
집합건축물대장, 분양 당시 평면도, 사용승인도면, 건축도면, 등기소 도면
감정평가서, 현황조사서 등의 자료를 대조하여 등기부상 401호가 실제 어느 공간인지부터 확정해야 합니다.

실제 공간이 뒤바뀌어 있다면 실무에서는 두 가지 경우가 있습니다.
단순히 문패만 바뀐 경우 간단합니다. 문패만 교체하면 됩니다. 소유권에는 영향이 없습니다.
그러나 실제 서로 바꾸어 점유하는 경우
예를 들어 A 소유 401호를 B가 점유하고 있고,
B 소유 402호를 A가 점유하고 있다면 낙찰자는 자신의 전유부분을 점유하는 사람을 상대로
인도청구 인도명령(요건이 충족되는 경우) 명도소송 등을 검토헤야 합니다.

만약 분양 당시부터 도면과 실제 시공이 반대로 이루어진 경우도 있습니다.
이 경우에는등기 자체에 착오가 있는 것인지, 아니면 시공만 잘못된 것인지 확인해야 합니다.
이 경우는 건축사 감정이나 법원의 감정절차가 필요한 경우도 있습니다.

대법원은 일관되게 집합건물의 동일성은 등기부의 표시와 객관적인 전유부분의 위치·구조에 의해 판단하며,단순한 호수 표시나 문패만으로 전유부분의 동일성이 바뀌는 것은 아니라는 입장입니다. 즉, 문패는 참고자료일 뿐, 소유권을 결정하지 않습니다.


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