안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 상가건물임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 사업자등록+인도를 통해 대항요건을 갖추지 못한 이상 대항력은 성립할 수 없으며, 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

2. 질문에서부터 "상가지분물건..." 이라 언급하신 것으로 보아, 지분매각사건임을 인지하고는 계신 듯 합니다만, 질문자님의 매수목적에 부합하는지, 지분매각에 대한 이해는 충분히 이루어졌는지에 대해 의문이 생길 수 밖에 없습니다.
물건명세서 상으로는 오픈형상가...라고 명시되어 있으나, 임차인이 세탁소를 운영하고 있다는 것으로 보아, 내외벽체를 세워 구분상가로서 이용 중인 것으로 보여지고, 매각대상이 과반수가 아닌 1/2 에 해당하는 만큼 추후 해당 임차인에 대해 낙찰자 단독으로 인도명령이나 명도소송조차 불가능할 수 밖에 없습니다.
따라서, 지분매각사건에 대한 충분한 이해와 함께 출구전략을 사전에 수립하지 않는다면 섣불리 입찰에 참여해서는 안되는 물건에 해당합니다.

3. 질문자님이 놓치고 있는게 무엇인지를 묻고자 한다면, 질문자님이 확인하시고, 판단하시는 내용들을 설명을 하고 그 답을 물어야 하는 것이 맞습니다.
질문자님이 그 어떤 판단을 하고 계신지도 알 수 없는 질문으로는, 무엇을 놓치고 있는지 그 어떤 판단도 당연히 불가능할 수 밖에 없습니다.


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임차인이 대항력을 주장하려면 상가의 경우 점유와 사업자등록을 해야 합니다. 상가에 사업자등록이 아니라 주민센터에 전입신고를 하면 주거용으로 사용하는 경우에만 주거 임차인으로서 자격과 보호를 받습니다. 해당 상가는 주거용으로 사용할 수 없는 상황이고, 구조상 상가로 운영될 수밖에 없어 보입니다. 따라서 사업자등록이 되어 있지 않다면 실제 업무용으로 사용하는 진정한 임차인이라고 하더라도 상가임대차보호법을 적용을 받을 수 없고 경매 등으로 소유권을 취득한 제3자에 대해서도 대항력 등 임차인의 권리를 주장할 수 없습니다.
이는 주거용으로 사용하는 임차인이 전입신고를 하지 않은 것과 마찬가지입니다. 주거용은 전입신고, 업무용은 사업자등록을 해야만 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다.
따라서 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 일은 없는 사건입니다.
2021년6월은 전입신고 일자가 아니라, 임차인 김씨가 점유 개시를 주장하는 날짜입니다.


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