반갑습니다.
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유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.


영상까지 봐가면서 답을 드릴 시간은 없습니다. 영상에서의 쟁점을 정리해서 궁금한 사항을 올리세요.

다만 영상을 보지는 않았지만 전세권과 주임법상의 쟁점은 대체로 다음과 같습니다.
임차인이 전세권을 설정하고 전입신고(또는 확정일자도 받은 경우)를 한 상태라면,
이 사람은 2가지 지위를 동시에 가지고 있습니다. 즉 민법상 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상의 임차인의 지위를 동시에 가지고 있습니다. 따라서 어떤 지위로 배당신청을 하는지가 관건입니다.
전세권자의 지위로 경매신청(임의경매)을 했다면 전세권은 소멸하지만, 전입일상 대항력이 있다면 주임법상의 대항력 있는 임차인의 지위를 주장하면서 낙찰자에게 미배당분 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 전입일자가 말소기준권리보다 늦다면 대항력이 없으므로 낙찰자가 물어줘야 할 보증금은 없습니다.
또, 전세권자의 지위가 아니라 임차인의 지위로 경매신청(강제경매)을 했다면 전입일상 대항력이 없다면 보증금을 인수할 일은 없지만, 전세권이 말소기준권리보다 빠르다면 전세권은 소멸하지 않으므로 결국은 미배당분을 낙찰자가 물어줘야 합니다.

참고로 전입신고 없이 전세권 등기만 한 경우, 그 전세권에 기한 임의경매를 신청한 것이 아니라 판결을 받아 강제경매를 신청했다면, 전세권자의 지위로 배당신청을 한 것이 아니므로 전세금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분 전세금은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
인터넷 상에서 답변을 위해 유튜브의 내용을 다 봐야 하는 질문은 바람직하진 않아보입니다.
요약을 해주셨으면 좋았을텐데 말예요.^^

아무튼...
선순위전세권이 존재할 경우, 선순위전세권과 임차인의 지위는 엄격하게 구분해야 하는 것이 맞습니다.
말씀하신 바와 같이, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우가 아닌 이상 선순위전세권은 기본적으로 낙찰자의 인수대상이 되는 것은 맞습니다.
허나...
선순위전세권이 임차보증금반환채권을 원인으로 한 것이고, 매각절차를 통해 임차인의 지위에서 전액배당이 가능한 경우라면 선순위전세권은 낙찰자의 인수대상이 아닙니다.

만약, 선순위전세권을 인수...라고 한다면...
매각절차를 통해 임차인의 지위에서 4.7억 배당을 받고, 낙찰자에게 4.7억원을 받는 상식적으로도 이해하기 어려운 획기적인 창조경제일 수 밖에 없는 결과를 초래하기 때문이지요.

다만, "선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우 또는 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우" 에 해당하지 않기 때문에 소유권이전등기촉탁 시 가 아니라, 배당기일 이후 배당표등본등을 첨부하여 말소등기촉탁을 별도로 해야 할 수 있으니 이는 참고해야 하겠지요.


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인용하신 영상 그 어디에서 그러한 내용들이 있는지는 확인해봐야 할 문제겠습니다만....
"전세금반환소송에 의한 강제경매는 배당요구하든 말든 그냥 소멸된다"
라고 하셨으나, 이는 절대 잘못된 내용입니다.

임차보증금반환청구를 원인으로 한 강제경매인 경우라 하더라도, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우가 아닌 이상 기본적으로 낙찰자의 인수대상이나, 임차보증금반환채권이라는 동일채권을 원인으로 한 이상 배당요구를 하지 않았더라도 매각절차 상 임차인의 지위에서 전액배당을 받을 경우 선순위전세권은 낙찰자의 인수대상이 되지 않는다...라는 것이 정확한 답이 되어야 하는 것이 맞습니다.