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대부업체가 자신들의 채권 회수를 위한 안전 장치라고 생각해서 조치하는 의례적 관행입니다.
그러나 전세권을 설정했다고 해서, 임대차계약을 체결할 수 없는 건 아닙니다. 전세권 설정 이후에도 얼마든지 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
또한 해당 임차인이 소액임차인이라면 얼마든지 최우선변제를 받을 수 있으므로, 전세권을 설정한다고 해서 소액임차인의 최우선변제 배당을 막을 방법은 없습니다. 다만 전세권 설정 후에 임대차계약을 체결하고 들어온 임차인이 있는 경우, 전세권이 말소기준권리이므로 임차인은 대항력이 없습니다. 단, B임차인이 소액임차인에 해당된다면 전세권자에 앞서 최우선변제를 받을 권리는 있습니다. 즉 임차인은 대항력은 없고, 최우선변제권과 우선변제권은 인정됩니다.(여기서 구별해야 할 점은 임차인이 전입신고 전에 설정된 권리가 전세권이 아니고 임차권등기라면 이후 전입신고한 임차인은 주임법상 최우선변제는 인정되지 않고 대항력과 우선변제권은 인정된다는 점입니다. 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 2022다246627 판결 참조)

따라서 전세권을 설정한다고 해서 소액임차인의 최우선변제를 막을 수는 없지만 저당권이 아닌 전세권으로 경매를 신청하면 저당권보다 전세권 금액이 작은 경우, 경매신청 비용은 절감할 수 있다는 장점은 있습니다.

해당 전세권은 저당권 이후 설정되었으므로, 경매신청인의 주체가 누구인지 불문하고 소멸됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819