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계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 권한이 발생하는 경우
출처 부동산태인 등록일 2021-09-14 조회수 848
계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 권한이 발생하는 경우



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 실생황에서 있을 법한 친숙한 상황인“상가 임대차 계약의 계약 갱신”에 관한 대법원의 판례가 나와 그 부분을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 상가 건물 임대차 계약의 계약 갱신에 관한 사항들은 실생활에 가장 근접한 법률 문제이고, 자영업자들을 비롯한 많은 사업자분들이 사업을 영위하는데 있어서 가장 중요한 부분이기도 할 것입니다. 실제로 제가 업무를 보면서 많은 사람들이 가장 많이 질문을 받는 부분이기도 합니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

음식점을 운영하는 A씨는 B씨 소유의 상가 건물에 관하여 상가 건물 임대차 계약을 체결하고, 이를 사용․수익 중에 있었습니다. A씨는 코로나19 사태 등의 사정으로 인하여 한동안 영업이 매우 어려웠고 이로 인하여 3개월 분의 월세를 내지 못한 적이 있었지만, 집주인 B씨에 대한 죄송스러운 마음 때문에 지인들로부터 일정 금원을 빌려 월세를 완납하였습니다. 집주인 B씨 역시 월세가 밀렸을 당시 A씨의 불가피한 상황을 십분 이해하면서 별도의 독촉 절차를 진행하거나 계약을 해지하지 않았습니다.

위와 같은 불가피한 월세 일시적 미납 사정 외에는 그간 건물을 사용․수익하면서 집주인 B씨와 늘 원만한 관계를 유지하고 있었던 A씨는 계약 기간 만료가 다가오자 B씨에게 계약 기간 갱신을 요구하였습니다(계약 갱신 요구 당시 밀린 월세는 없었음). 그러나 B씨는 A의 계약 갱신 요구를 거절하였습니다.

과연 B씨의 계약 갱신 거절은 정당한 것일까요?

우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

“상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.”

결국 위 판례에 따르면 계약 갱신 청구 및 그 거절에 관해서는 계약 해지와는 달리 임대차 기간 중 어느 때라도 3기분을 연체한 사실이 있었다면, 이는 결국 임대인과 임차인 간 신뢰관계가 깨진 것으로 볼 수 있으므로 임대인으로서는 임차인과의 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 권한이 발생한다 할 것입니다.

다만, 코로나19 사태 등 임차인으로서는 도저히 대항할 수 없는 불가피한 상황에서도 예외없이 위와 같은 판례의 태도를 엄격하게 적용하는 것이 일반 사회 관념 상 과연 타당한 것인지에 대해서는 다소 의문이 드는 것이 솔직한 심정입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사


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