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위반건축물(근생빌라)는 왜 발생하고 이러한 물건을 낙찰을 받아도 될까?
분야 경매
글쓴이 서승관 원장
2025. 08. 07
view 2173
위반건축물(근생빌라)는 왜 발생하고 이러한 물건을 낙찰을 받아도 될까?
안녕하세요~ 서원장입니다.
흔히 빌라라고 부르는 주택들은 공동주택으로 다세대와 연립으로 구분됩니다.
villa는 고급주택을 일컫는 말이고 정확한 명칭은 다세대와 연립주택이 맞습니다. 이 주택들은 4층이하로 지으며 5층이상으로 짓게 되면 아파트가 됩니다.
경매물건 중 근생빌라라고 부르는 물건들을 많이 접해보셨을 겁니다. 이 물건들은 위반건축물로 등재가 되어 있고 유찰이 많이 되는 경우가 대부분인데 왜 위반임에도 불구하고 이렇게 많은 물건들이 존재하는지 알아 보겠습니다.
위 사건의 경우에도 집합건축물대장상 2종근린생활시설로 되어 있으나 , 현황 주거용으로 사용중이고 위반건축물로 등재되어 있다고 나와 있습니다.
그렇다면 왜 이렇게 무단으로 변경해서 사용할까?
그것은 건축업자들의 수익률을 극대화 시키기 위해서입니다.
앞에서 언급한 바와 같이 빌라는 4층까지만 지을 수 있기 때문에 나머지 층들은 근생으로 허가를 받게 되는데 이는 주차장 의무에서 다세대보다는 근생이 더 유리하기 때문에 그렇습니다.
다세대는 60㎥ 당 0.8대 이지만 근생은 132㎥ 당 1대 이기 때문에 주차장의무에서 자유롭기 때문입니다.
그럼 아파트로 지으면 되는것인데? 아파트의 경우는 적용 되는 법이 또 다르고 세금부분도 달라지기에 그렇게 가지 않는 것이죠
그래서 4개층은 주택으로 허가를 받고 나머지 층들은 근린생활시설로 등재를 하는 것입니다.
그래서 보통은 위 건물의 경우처럼 아래 두 개층을 근린생활시설로 등재하는 경우가 많습니다.
과거에는 보통 이렇게 근생으로 허가를 받은 주택을 분양할 때 다른 물건들 대비 1천만원 이상 저렴하게 분양을 하고는 했었지만, 요즘은 위반건축물의 경우 대출의 제약도 많다 보니 분양을 하기가 어렵고 위 물건처럼 전세로 임대를 놓게 되는데
이런 전세로 임대 놓은 것들이 바로 전세사기의 희생양이 되는 경우가 대부분입니다.
위 경매물건은 주차장 대수가 9대일 가능성이 높겠네요. 주차장 의무에서 많이 벗어나니 업자들 입장에선 수익이 커질 수 밖에 없는 것이죠.
서울과 서울 경기에서만 하더라도 이런 물건들이 수천개가 존재할 겁니다.
이런 위반건축물의 경우 이행강제금이 계속 부과가 되는데 , 예전에는 1년 최대 2회부과로 5회 부과시 더 이상 부과가 되지 않았지만 , 2019.4.23. 바뀐법에 의해서 원상복구시 까지 이행강제금을 계속 부과를 하게 되는데 4배까지 올린다는 이야기가 있습니다. 5회부과가 끝났다 하더라도 위반건축물의 딱지는 사라지지 않습니다.
문제는 이런 위반건축물은 대출도 제약을 받게 되고 전세자금대출도 불가하기에 임대를 놓는 경우 전세를 놓긴 굉장히 어렵다는 점입니다.
또한 주택으로 인정되지 않기에 비과세 요건을 충족하더라도 과세가 된다는 것도 문제입니다.
위 물건의 경우는 위반시점이 2017.3 이고 법이 개정(2019.4.23.)되기 전이라 이미 5회 부과가 끝났고 더 이상 이행강제금이 나오지는 않을 것으로 보여지네요.
그렇다면 해당 물건을 입찰을 해도 되는 것인가?
선순위 임차인의 보증금은 2억2천만원 , 이하로 낙찰되어도 결국 낙찰자에게 인수이니
해당물건이 2억2천만원 이상의 가치가 되느냐인데 감정가액이 3억4900만원 이라고 해서 그정도의 가치가 있는 것은 아닙니다.
4천만원에 단독으로 낙찰이 되었는데 해당물건에 대한 가치평가는 여러분들의 몫입니다.
태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장
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