서승관 원장- 20년전통 경사모 경매학원 원장
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서승관 원장
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경매절차에서 근저당이 인수조건으로 된 이유는?
분야 경매
글쓴이 서승관 원장
2026. 06. 29
view 244
경매절차에서 근저당이 인수조건으로 된 이유는?
경매절차에서 말소기준권리가 되는 것은
‘근저당, 가압류, 압류, 담보가등기 , 경매기입등기, 요건을 갖춘 전세권’ 이 있고
이 중 가장 빠른권리가 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리 이후 모든 권리들은 경매절차에서 소멸하는 것 이 원칙인데 이 사건처럼 근저당을 인수조건으로 진행하는 사례가 있습니다.
사건 내역을 들여다 보면 지분경매이고 1순위 근저당권은 인수라고 되어 있습니다.
밑의 후순위 19.12.06 지분근저당을 설정한자가 경매를 신청한 경우인데
보통 이렇게 지분경매가 진행되는 경우 전체에 대한 설정을 한 1순위 18.04.30 근저당권자는 채권회수의 어려움이 따라올 수 밖에 없습니다.
이 경우 1순위 근저당권자가 배당요구를 하면 배당에 참여하게 되고 말소기준권리가 됩니다.
그리고 배당을 받을 때에는 지분 만큼에 대해서만 배당받고 근저당권 변경등기를 통해 다른 지분권자의 지분에 근저당을 설정 하거나,
또는 전체 근저당 설정액에 대해서 배당을 받을 수도 있습니다.
만약 후자가 된다면 현재 경매 나온 지분권자의 채권자들은 다른 지분에 대하여 1순위 근저당 채권을 대위하여 채권 청구가 가능해 집니다.
이렇게 지분만 경매로 진행이 된다면 1순위 근저당권자는 채권회수의 어려움이 많다보니 이 경우처럼 인수조건으로 진행 되는 경우들이 나오게 됩니다.
명백히 인수조건으로 나와 있음에도 불구하고 낙찰이 이루어진 것은 참으로 놀랍네요
금전채권은 경매절차에서 소멸하는 것이 원칙이나 이 경우처럼 지분경매에서의 1순위 근저당권이나 전 소유자의 가압류는 인수조건으로 진행 되는 경우가 있으니 반드시 매각 물건명세서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장
경사모경매학원에서는 7월 8일(수) 134기 경매교육을 개강합니다.
134기 모집에 앞서 7월 6일(월) 저녁 7시30분 무료공개강의를 진행하니 부담없이 청강하시고 수강여부를 결정하셔도 됩니다.
장소 : 서초동 1579-7 궁본빌딩 5층
문의 : 02-3473-7077
문자접수 : 010-3954-7084
공개강의 : https://cafe.naver.com/nscompany/106107
134기 모집요강 : https://cafe.naver.com/nscompany/106106
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