선순위 전세권자의 임의경매, 왜 전세권을 인수해야할까?

선순위 전세권자의 임의경매, 왜 전세권을 인수해야할까?

위 사건은 선순위 전세권자가 임의경매를 신청한 사건입니다.

두 번이나 낙찰이 되었고 잔금을 미납하였습니다.

선순위 전세권이라 하더라도 소멸하는 경우가 있습니다.

1. 경매신청을 하거나
2. 배당요구를 한 경우

그 이유는 전세권이 경매신청이나 배당요구를 한 경우는 바로 보증금을 받기 위함인데 보증금도 배당받고 전세권 남겨두게 되면 권리를 두 번인정해 주는 결과가 발생하기 때문에 그렇습니다.

다만 이 경우 이 전세권자 전입신고가 되어 있다면 임대차보호법 대상으로서 대항력도 주장을 할 수 있습니다.

따라서 전세권 자체는 소멸하지만 대항력을 주장할 수 있기 때문에 낙찰자가 인수를 해야합니다. 정확히는 전세권을 인수하는게 아닌 대항력이 있는 임차인을 인수하는 것이라고 하는게 맞겠습니다.

[대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정]
【판시사항】
최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

위 사건의 말소기준권리는 전세권이고 이 전세권자의 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 이 경우에도 인수를 해야 하는가?

이 경우에도 인수를 해야합니다.

여기서 전세권을 설정한 권리와 전입신고를 한 권리가 서로 다른 별개의 계약이 아닌 피담보채권이 같기 때문에 서로가 서로의 권리를 소멸시킬 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

선순위 전세권리 경매신청이나 배당요구를 하였더라도 전입신고가 되어있으면 대항력을 주장할 수 있어 못받은 보증금을 인수해야 하니 이 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장