선순위가등기가 경매신청을 했는데도 인수? 왜 그런것일까

선순위가등기가 경매신청을 했는데도 인수? 왜 그런것일까

경매절차에서 가등기는 배당요구를 하지 않으면 매매예약가등기가 되고 배당요구를 하게 되면 담보가등기가 되어 배당을 받고 소멸하게 됩니다.

그렇다면 가등기가 경매신청을 하게 되면? 이 역시도 금전채권으로 변한것이기 때문에 배당을 받고 소멸하게 됩니다.

하지만 이 사건에서는 가등기권자가 경매신청을 하였지만 인수가 되었습니다. 왜 그런것일까?

매각물건명세서 상에도 인수라고 나와 있습니다.

등기부 내용을 보면 가등기권자 문ㅇㅇ이 임의경매를 신청한 것으로 나옵니다.

그래서 얼핏보면 가등기에 기한 경매신청으로 보이지만 사실은 그렇지가 않습니다.

가등기권자는 배당요구를 하지 않은 상태이고요

위 물건의 가등기권자는 두사람이고 그 중 한사람인 문ㅇㅇ이 임의경매를 신청한 건인데 만약 가등기에 기한 경매신청이었다면 지분경매로만 진행이 돼었어야할 사안입니다. 그렇다면 당연히 경매신청한 지분에 대한 가등기는 말소가 되어야 하고요

하지만 이사건 경매신청은 지분에 대한 것이 아닙니다. 즉 이 경매는 공유물분할을 위한 형식적경매입니다.

가등기권자가 형식적경매를 신청하였다고 해서 당연히 말소가 되지 않습니다. 가등기는 인수사항입니다.

이부분을 간과하고 입찰에 응한 사건으로 보여집니다.

실제 이 가등기를 말소해달라는 소송이 있었지만 대법원까지 진행된 소송에서 낙찰자는 전부 패소하였습니다.

제주지방법원 2025.2.7선고 2022가단67571판결 --원고 낙찰자 패
2심 제주지방법원 2025.9.15. 선고 2025나1051판결--원고 패
3심 대법원 2026.3.12. 선고 2025다217707판결 —기각--원고 패

소유권이전등기말소등

[대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결]
【판시사항】
부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 매각된 경우, 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 매수인에게 인수되는지 여부(적극) 및 이러한 법리는 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에 공유자의 일부 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었고, 위 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부가 매각된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다. 이러한 법리는 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고되기 전에) 공유자의 일부 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었고, 위 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부가 매각된 경우에도 마찬가지로 적용된다.

당연한 판결입니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장