서승관 원장- 20년전통 경사모 경매학원 원장
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서승관 원장
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두 번의 잔금 미납 후 세 번째 낙찰 낙찰자의 운명은?
분야 경매
글쓴이 서승관 원장
2026. 07. 27
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두 번의 잔금 미납 후 세 번째 낙찰 낙찰자의 운명은?
선순위 전세권은 배당요구를 하거나 경매를 신청하면 소멸합니다.
이 경우 임차인의 지위를 강화시키기 위해 전입신고와 전세권설정을 같이 하는 경우가 있는데, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 제삼자에 대한 효력인 대항력이 발생하고 임차인의 보증금이 전액 변제가 되지 않는 다면 낙찰자가 인수해야 합니다.
설령 임차인의 전입일자가 전세권설정 보다 늦어도 피담보채권이 같기 때문에 서로가 서로의 권리를 소멸 시킬 순 없으므로 이 경우에도 낙찰자는 못받은 보증금을 인수해야 합니다.
위 사건은 두 번의 낙찰 이후에도 잔금 미납으로 인하여 세 번째 낙찰이 이루어 졌고, 세 번째 낙찰에서는 잔금이 완납이 된 사건입니다.
전세권자 백ㅇㅇ이 경매를 신청한 사건인데, 전세권은 경매를 신청하였기에 소멸이 됩니다.
다만 전세권자인 백 ㅇㅇ이 임차인으로서도 권리를 신고한 상태이지만 전입신고가 되어 있지 않습니다. 그렇다면 당연히 임대차보호법의 적용을 받지 못하고 대항력도 인정되지 않습니다.
즉 , 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 사안입니다.
만약 백ㅇㅇ의 전입신고가 있었다면 낙찰자는 임차인의 못받은 보증금을 인수해야 하지만 전입신고가 없기 때문에 인수하지 않습니다.
앞선 두명의 낙찰자 중 첫 번째 낙찰자는 인수사항은 없겠으나 낙찰가 이상의 가치가 없어서 미납을 한것인지 모르겠지만 두 번째 낙찰자는 나머지 보증금을 인수해야 된다고 생각을 해서 잔금을 미납한 사례가 아닌가 하는 생각을 해봅니다.
태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장
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