임차권등기 이후의 임차인에 대한 대항력 두 번째이야기

임차권등기 이후의 임차인에 대한 대항력 두 번째이야기

예전 칼럼 33번을 보시면 이에 대한 사건에 대한 칼럼을 적은적이 있습니다.

이번 사건 역시 지난번과 유사한 상황의 사건입니다.

지난 사건에서도 언급을 했지만 만약 임차권등기 이후에 들어온 임차인에게도 대항력을 인정해 준다면 악용사례가 많이 나올 수 밖에 없다는 이야기를 하였습니다.

【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고)

【원심판결】 광주지법 2022. 5. 26. 선고 2021나67410, 67427 판결

【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다. 나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

2. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 본소, 반소를 합하여 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결 | 사법정보공개포털 판례)

이 판례는 33번 칼럼의 판례입니다.

다만 33번칼럼의 지난 사건은 기존 임차인이 임차권등기를 하기전 다른 임차인이 전입을 하고 그 이후에 임차권등기를 하였기 때문에 후에 들어온 임차인은 이를 예견할 수 없었기에 인정이 되었다고 보여집니다.

하지만 위사건은 임차권등기가 경료된 이후 들어간 임차인을 선의의 피해자라고 볼 수 없습니다. 이미 부동산 가격 대비 전 임차인의 보증금이 반환 되지 않은 상태라면 담보가치가 남아 있지 않기 때문에 당연히 임대차 관계를 맺어서는 아니될 것입니다.

만약 이에 대해서 인정을 해준다면 부동산의 낙찰이 이루어지지 않을것이며 기존 임차인은 보증금 자체를 회수 하지 못하게 됩니다.

그러나 혹자들은 위 판례를 이유로 대항력이 인정된다고 하는데 그렇다면 최우선변제에 관한 규정도 전부 바뀌어야 합니다.

경매기입등기 이전에 대항요건을 갖추고 정당한 계약을 맺은 임차인이라도 만약 해당 부동산의 채무가 부동산가액을 초과 하거나 거의 육박 한 경우라면 최우선변제를 받지 못합니다.

이는 부동산의 담보가치가 남아 있지 않기 때문에 최우선변제라는 제도만 믿고 들어간 임차인을 선의의 제삼자로 보지 않고 다른 채권자의 권리를 침해한다고 보기 때문입니다.

그러니 33번 칼럼의 위 판례는 아주아주 잘못된 판례라고 볼수 있고 사건 내역을 제대로 보지 않은 판사의 판례라고 보여집니다.

33번의 내용은 기존 임차인이 임차권등기를 하기전 다른 임차인이 들어온 케이스이기 때문에 인정이 된다고 보아야 하지만

‘임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.’

라는 내용의 판단은 잘못됐다고 보여지네요.

법개정이 이루어 지든 다시 소송으로 다루어야할 문제입니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장