심층 권리분석

서승관 원장

- 20년전통 경사모 경매학원 원장
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임차인의 보증금 채권에 대한 대위권 행사. 잔여보증금은 인수해야할까?

분야 경매 글쓴이 서승관 원장 2026. 09. 08 view 5

(중요)임차인의 보증금 채권에 대한 대위권 행사. 잔여보증금은 인수해야할까?

위 사건은 두 번의 낙찰이 있었으나 잔금이 미납된 후 변경 된 사건입니다.

주의사항을 보면 임차인의 증액보증금 1200만원에 대한 확정일자는 22.5.18일로 되어 있고 임차인 보증금채권에 대하여 ‘신OOO으로부터 임차인 권리승계신고 및 배당요구서가 제출됨, 승계범위는 120,000,000원’이라고 기재되어 있습니다.

선순위임차인들이 재계약을 하면서 또는 보증금증감청구권을 쓰면서 증액을 한 사례들이 많습니다.

이 경우 임차인의 증액보증금에 대한 대항력은 언제 발생하는가? 당연히 증액한 시점에 발생을 합니다. 그리고 증액보증금에 대한 우선변제권, 즉 확정일자를 따로 받지 않으면 증액분에 대해서는 배당을 받지 못합니다.

위 임차인의 증액한 시점은 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나 증액분에 대해서 확정일자도 받았기 때문에 임차인의 보증금은 전액 먼저 배당을 받게 되고 못받은 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

두 번째 주의사항인 보증금 채권에 대한 신ㅇㅇㅇ의 권리승계 신고입니다.

임차보증금질권설정인데 임차인이 전세자금대출을 받을 경우 은행은 나중에 보증금을 상황받지 못할 것을 대비하여 보증금에 대하여 질권설정을 합니다.

[ 주택임대차보호법 3조의 2(보증금의 회수) ]

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

그래서 위 전세자금대출을 해준 1억2천만원에 대해서 권리신고를 하게 된 것이고 은행에서는 임차인의 보증금 중 1억2천만원을 먼저 받게 되는 것입니다.

이 사건은 아주 조심해야할 부분이 있습니다. 일반적으로 보기에는 임차인이 배당요구를 하였기에 그 중 일부인 1억2천만원은 신한은행이 받고 나머지는 임차인이 배당받기에 보증금이상으로만 낙찰이 이루어진다면 인수사항이 없는 것으로 보입니다.

허나 해당사건의 매각물건명세서를 보면

임차인 박ㅇㅇ은 배당요구를 하지 않았고 1억2천만원의 채권양수인인 신한은행만 배당요구를 하였습니다.

주택임대차보호법 3조의 2

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

따라서 임차인 박ㅇㅇ 의 임차보증금 2억 4억700만원 중 신한은행의 1억2천만원 제외한 나머지 보증금은 배당을 받지 못합니다.

즉, 낙찰자에게 인수사항이 됩니다.

이런 사건의 경우 매각물건명세서를 자세히 확인하지 않으면 정상적으로 배당이 다 이루어지는 사건으로 착각하기 쉬운 사례입니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장

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