임차인의 보증금 채권에 대한 질권자의 권리행사

임차인의 보증금 채권에 대한 질권자의 권리행사

지난 칼럼에서

[칼럼보기] 임차인의 보증금 채권에 대한 대위권 행사. 잔여보증금은 인수해야할까?

임차인 보증금 채권에 대한 대위권행사에 대한 내용을 다루었습니다.

이번 사건도 지난사건과 같은 사례입니다.

선순위 임차인이 있고 권리신고를 하지 않은 상태입니다. 그러나 이사건의 경매신청자는 아래와 같이

임차인의 보증금반환채권의 질권자라고 나와 있습니다.

지난 시간칼럼에서 언급했듯

[ 주택임대차보호법 3조의 2(보증금의 회수) ]

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결
【판시사항】
주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
(출처 : 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 | 사법정보공개포털 판례)

즉 임차인의 채권자대위권을 가진 경매신청자는 임차인의 지위에서 먼저 배당을 받을 수 없다는 이야기인데

허나 매각물건명세서를 보면

법원은 임차인의 배당요구를 경매신청일로 기재해 놓아 임차인이 우선변제권을 가진 임차인으로 보이게 기재해 놓았습니다.

그렇다면 채권자대위권으로 경매신청자는 임차인의 지위에서 배당을 받게 되는 것이고 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

만약 그렇게 가지 않고 임차인 지위에서 전혀 배당을 받지 못한다면 무잉여로 경매도 취소가 되겠지만 이는 ‘매각물건명세서의 하자’를 이유로도 매각취소 사유가 되어야 하고 다시 진행 되는 경매에서는 임차인의 배당요구 사항을 삭제해야 할 것입니다.

앞 칼럼사례와 유사하지만 다르게 진행되는 사례입니다. 지켜봐야할 것 같습니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장