심층 권리분석

서승관 원장

- 20년전통 경사모 경매학원 원장
- 경매를 사랑하는 모임 카페 운영
저서) 쌩초보가 고수되는 경매수업: 입문편
저서) 태어나서 처음 하는 진짜 경매 공부
저서) 탄탄하게 시작하는 진짜 경매공부

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못받은 보증금에 대한 유치권행사, 성립이 될까?

분야 경매 글쓴이 서승관 원장 2026. 11. 09 view 27

말소기준권리는 전세권입니다. 이 경우 전세권은 경매를 신청하였기 때문에 경매절차에서 소멸이 됩니다.

다만 전입이 되어있다면 대항력을 주장할 수 있고 , 못받은 보증금은 낙찰자가 주장해야 합니다.

하지만 법인은 전입을할 수가 없고 소속직원이 전입을 하게 되면 익일0시부터 대항력을 인정받으나 , 중소기업법인만 인정이 됩니다.

따라서 위 전세권자는 보증금액을 전부 배당 받지 못하더라도 말소가 되는 권리인데 , 못받은 보증금에 대한 유치권신청을 했습니다.

유치권은 민법 367조 건설유치권과

민사집행법 91조 5항 유익비 필요비에 대해서도 유치권을 인정합니다. (상사유치권은 논외로 합니다)

유익비 필요비는 임차인이 주장할 수 있는 권리이지만 유익비에 대해서는 객관적으로 가치가 증가하고 그 가치가 현존하고 있어야 합니다. 실질적으로 주택에서 인정될만 한 유익비는 베란다 확장 정도입니다.

또는 비슷한 개념으로 민법 646조 (임차인의 부속물매수청구권)

①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

부속물매수청구권을 주장할 수 있습니다.

하지만 유치권은 성립요건 중 ‘견련성’ 이 있어야 하는데 견련성이란 해당 목적물로 발생한 채권이어야 합니다.

보증금채권은 목적물로 발생한 채권이이지만 계약관계상 채권이기 때문에 견련성이 부정됩니다.

보증금을 돌려받지 못해 점유를 유지하는 근거는 유치권이 아닌 동시이행항변권이 됩니다.

임차인의 보증금반환을 목적으로 하는 유치권은 성립되지 않습니다. 꼭 명심하시기 바랍니다.

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장

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