[칼럼] 토지경매에서 성장관리계획구역(수립) 분석방법

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토지경매에서 성장관리계획구역(수립) 분석방법

작성자 : 토지해설가 한팀장

분야 : 토지

등록일 : 2025. 10. 14

최근 경·공매 관심물건을 분석하기 위해 토지이용계획확인원을 살펴보면 '성장관리계획구역' 이라고 기재 돼 있는 현황을 자주 접하게 됩니다.

이에 투자자분께서 많은 질문을 주시는데요. 예를 들면 아래와 같습니다.

"토지이용계획확인원 상 성장관리계획구역인데 가능성 있는 토지인가요?"

글쎄요 위 사항만으로는 정확히 답변을 해 드릴 수가 없습니다.

굳이 답을 드리자면 그럴 수도 아닐 수도 있다고 말씀드릴 수 있겠네요. 그 이유에 대해 천천히 설명드리겠습니다.

성장관리계획에 대한 총괄적 설명입니다.

'도시의 무분별한 개발 방지와....(중략) 기본방향을 수립하는 계획을 말합니다.'

쉽지 않은 개념입니다. 전체적으로 보면 어려운 내용은 맞지만 토지 투자자로서 이 모든 내용을 정확히 알 필요는 없습니다.

토지 투자에 반드시 필요한 부분만 실제 물건을 보며 설명드리겠습니다.

경기 화성시 우정읍 매향리 76-11번지
총면적 567㎡ 중 지분 220.8㎡(66.792평) 이기는 하지만 정방형 토지로 개발여건이 양호한 물건입니다.
이 물건을 감정가 대비 약 46%에 낙찰 받으셨습니다.
위성 사진을 보며 토지에 대해 설명드리겠습니다.

이 토지의 얽혀있는 스토리, 그리고 살펴봐야 할 부분들은 많지만 그런 것들은 잠시 미뤄두고 지리적 이점만 살펴보도록 하겠습니다.
미군 반환 공여지에 조성된 평화생태공원과 리틀야구의 메카인 화성 드림파크 인근 토지입니다.

거기에 더해 우리 토지 불과 10여 미터 거리에 화성 매향리 캠핑장이 위치하고 있음은 이 토지의 가치를 그래도 말해주고 있습니다.
토지이용계획확인원을 함께 보시죠.

용도지역은 계획관리지역입니다. 그와 더불어 성장관리계획구역이라는 문구가 기재돼 있는데요. (중점관리/정온)이라는 표현도 함께 볼 수 있습니다.

이는 토지의 가치가 상승하는 요인일까요?
사실 성장관리계획구역 여부보다 무엇으로 지정돼 있는지가 더욱 중요합니다.
위 물건은 성장관리계획구역 중 (중점관리/정온)으로 지정돼 있음을 확인할 수 있습니다.
정확한 판단을 위해 해당 지자체 성장관리계획수립 지침을 확인해야 합니다.

위 내용은 화성시 성장관리 계획 운영지침입니다. 우리 토지가 해당된 중점관리구역(정온시설)에 대한 내용인데요. 권장 용도는 주거용 시설이고, 불허 용도는 2종 근생 및 공장 등입니다.

이 토지의 용도지역은 계획관리지역인데요.

성장관리 계획 운영지침 상 권장 용도인 주거용 시설도 불허용도인 2종 근생 및 공장도 모두 계획관리지역에서 할 수 있는 행위입니다. 하지만 이 토지가 성장관리 계획 구역 중 중점관리구역(정온시설)로 지정됨으로써 할 수 있는 행위가 주거용으로만 한정됐다고 볼 수 있습니다.

이는 계획관리지역 이라는 가치를 심각하게 훼손할 수밖에 없는 상황인데요. 하지만 이를 보완할 인센티브도 있습니다.

계획관리지역 내 건폐율을 최대 50%까지, 용적률은 최대 125%까지 상향할 수 있습니다. 물론 권장용도 건축물 건립, 도로 개설 등 완화 항목들을 충족해야 함이 선제 조건이기는 합니다.

화성시 성장관리계획수립 지침 상 (중점관리/정온)과 대비대는 산업관리구역의 내용을 보면 아래와 같습니다.

산업관리구역에서는 중점관리구역의 불허용도인 제2종근생 제조업소와 공장이 권장용도입니다. 반대로 수련시설과 숙박시설은 불허용도로 지정돼 있음을 확인할 수 있습니다.

위 내용에서 성장관리계획수립의 목적을 엿볼 수 있습니다.

'산업,환경유해시설(공장 등)과 정온시설(주택) 등 공간적 분리를 통한 정주환경 개선'

네 그렇습니다. 계획관리지역 내 할 수 있는 행위 들을 조금 더 세부적으로 분리하여 주거공간과 산업공간을 나누고자 함입니다.

공장밀집 지역 내 단독주택, 단독주택 필지 내 공장 등의 입지를 막아 정주환경 및 기업환경을 개선하고자 위함입니다. 사실 건폐율, 용적률 상향 인센티브를 제외한다면 토지 투자자 입장에서는 그리 환영할 만한 내용이 아닌 것은 사실입니다. 국토의 효율적 관리라는 측면에서는 유리할 수 있겠지만 말이죠.

그렇다면 서두에 말씀드렸던 이 토지 과연 투자 가치가 있을까요?