전문가 칼럼

우광연 대표

-현) 리얼티톡공인중개사 대표
-현) 한국공인중개사협회 매수신청대리 교수
-현) 생산성본부 사회능력개발원 국가 NCS 과정 강사
-현) 세종사이버대학교 경매연구회 강사
-전) 부동산태인 경매교육팀장 역임
-자격) 공인중개사
-저서) 작심하고 시작하는 경매공부

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47명이 응찰한 답십리 한화 아파트 낙찰사례

분야 경매 글쓴이 우광연 대표 2026. 02. 12 view 51

진행된 답십리 한화아파트에는 무려 47명이 응찰을 했습니다. 주상복합 아파트이고 단지는 크지 않지만 역세권 입지라 인기가 있었던것 같습니다. 권리분석과 시세대비 어느정도 저렴하게 낙찰을 받았는지 보겠습니다.

1. 입지

5호선 답십리역 초역세권에 입지해 있습니다. 세대수는 작지만 입지가 좋습니다.,

2. 물건기본정보

전용면적 84.9제곱미터인 물건으로 47명이 응찰하여 낙찰가는 850,110,00원에 낙찰이 되었습니다. 최저경매가격은 573,440,000원이었는데요. 앞전 가격인 감정가 대비 80%의 금액도 훌쩍 넘긴 금액으로 낙찰이 되었네요

3. 권리분석

말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 말소기준권리보다 앞선 등기상 권리나 임차인은 없습니다. 전입세대 열람을 보니 소유자 세대가 전입이 되어 있습니다. 그런데 매각물건명세서에 따로 기재가 되는 내용이 하나 있었는데요

채무자의 배우자가 임차인임을 주장하고 있었던 것입니다. 채무자의 배우자는 임차인이 될수 있을까요? 채무자의 배우자는 임차인이 될수 없습니다. 그러므로 권리상 문제가 없는 사건이라 많은 분들이 입찰을 하였습니다.

2등 입찰금액은 약7.9억원이라 1등과는 약6000만원 정도 차이가 났습니다.
집합건물이라 체납관리비도 확인해 봐야 하는데요. 25년 11월 확인결과에는 미납은 없는 상태라 이후 미납이 되었더라도 큰 금액은 아닐것입니다.

4. 시세분석

1) 실거래가

답십리동 한화아파트의 마지막 거래금액은 25년 10월 8.77억원이었습니다.

2) 온라인 매물

온라인 상 매물은 저층이 9.35억원에 나와 있고 중층은 9.7억원 입니다.

5. 입찰가 산정

2등과 6천만원 정도의 차이가 있었지만 그래도 시세대비 저렴하게 취득한 것으로 보입니다. 낙찰을 받으시면 단독입찰이던 경쟁입찰로 낙찰을 받으시던 최저가 또는 2등과의 가격차이가 나기 마련인데요. 차이가 많이 나면 아깝긴 하지만 경매는 이를 알수 없습니다. 그러므로 입찰전 꼼꼼한 시세파악 및 미래가치 등을 파악하여 나만의 기준을 가지고 입찰가를 산정하는게 중요합니다. 경매정보사이트를 활용하여 인근 지역 최근 낙찰가 동향도 잘 살펴봐야 하겠구요.

낙찰금액 외 명도비와 인테리어비용등 낙찰후 들어갈 비용들도 있으므로 입찰가 산정시 반영을 해야 할 것입니다.

그리고 1월 19일에는 잠실동에 엘스아파트가 매각이 되었는데요.

14명 입찰하여 약34억원에 낙찰이 되었습니다.

매각당시 네이버 온라인 매물에는 34억전후 정도의 매물이 있었음에도 같은 서울시내라도 입지와 지역에 따라 이렇게 결과가 다르게 나옵니다.

시세보다 높게 낙찰받았다고 생각하실수 있으나 경매만의 이점(토지거래허가 면제, 자금출처조사가 없는 점 등) 이 있고 지금당장 저렴하게 낙찰받는것 보다는 앞으로 가격이 오를 것에 베팅하고 입찰을 하시는 분들도 있으므로 물건에 따라 그리고 지역에 따라 입찰전략을 잘 짜셔야 합니다.

태인경매 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표

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