선순위 임차인일까? 기존 채권금액을 임대차보증금으로 주장하는 사건

선순위 임차인일까? 기존 채권금액을 임대차보증금으로 주장하는 사건

경매에서 대항력 있는 임차인은 말소기준권리보다 대항력이 먼저 발생한 임차인을 말하는데요. 이와 같은 선순위 임차인이 있는 물건들을 보다 보면 특이한 경우들이 종종 있습니다.

경기 부천 진달래마을 아파트 경매 건인데요. 대항력있는 임차인의 보증금은 1억원인데 소유자로부터 받을 채권이 있었고 이 금액을 임대차보증금으로 방1칸을 점유하는 물건이었습니다.

말소기준권리는 20년 8월 21일 설정된 부산은행 근저당권으로 부산은행은 2건의 근저당권을 설정하였습니다. 두건 채권최고액의 합계는 시세에 육박하는 금액으로 보입니다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고가 되어 있는 임차인이 있는데 보증금액은 1억원입니다.

먼저 금융기관의 대출이 많이 나간 상황이라 진정한 임차인 여부에 대한 조사는 채권자를 통해 먼저 자료가 있는지를 파악해 봐야 하는데요. 전입신고일이 2013년이라 부산은행에서 20년 대출당시 임대차 조사를 했을 것이므로 이를 알아 봤습니다.

부산은행 근저당권은 유동화 되어 연합자산관리에서 관리하고 있어 담당자와 통화를 하였습니다. 담당자는 대출당시 소유자로부터 무상거주확인서를 받아 놓은 것이 있다고 하였고 전입신고 세대는 기존 채권을 임대차보증금으로 갈음하여 거주중이라고 주장하는 것인데 이는 성립이 안된다고 하면서 만약 계속 임차인임을 주장한다면 배당배제신청 등을 할 예정이라고 하였습니다.

전입세대주가 진정한 임차인이라면 어떻게 될까요? 확정일자가 없이 배당요구를 한 상태라 우선변제권은 없는 상태이므로 최우선변제로 배당이 되는지를 확인해 봐야 하는데요.

부산은행 근저당권 설정당시 부천시 최우선변제는 첫 번째 근저당권에 대해서는 보증금 1억원 이하 임차인에게 3400만원까지 2022년 두 번째 설정된 근저당권에 대해서는 4300만원까지 최우선변제가 됩니다. 그러므로 진정한 임차인이라면 1억원 중 4300만원은 최우선변제로 배당을 받고 외형상 대항력이 있으므로 5700만원은 낙찰자가 인수하는 모양새가 됩니다.

그런데 채권자측에서 진정한 임차인이 아닌 나름의 의견을 제시해 주었는데요. 무상거주확인서가 있으나 전입세대주가 직접 작성한게 아닌 소유자가 작성한게 있다고 했습니다. 소유자는 대출을 받기 위해 거짓말을 할 수도 있으므로 다른 부분도 조사를 좀 해봐야 합니다.

채권자측에서는 기존의 채권액 즉 받을돈이 있어 이를 보증금으로 하여 거주하는 것으로 주장하고 있다고 했는데요. 이렇게 기존 채권액을 임대차 보증금으로 할수 있을까요?

건물명도 [대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결]
【판결요지
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.

대법원 판례를 보면 통정허위표시에 의한 계약 등 특별한 사정이 없다면 기존 채권을 임대차보증금으로 한 경우에도 대항력이 발생한다고 판시한 바 있습니다.

임차보증금반환 [대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결]
【판결요지
[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극)

또 다른 판례에서는 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용수익 목적이 아닌 기존채권 목적이라면 대항력이 발생하지 않는다고 판시한 바 있습니다.

이 사건의 임차인은 2013년부터 전입신고가 되어 있고 방1칸을 점유한다고 주장하고 있습니다. 게다가 등기사항증명서를 보면 두 번째 근저당권은 채무자는 전입세대주와 성이 같습니다.

소유자는 어머니이고 전입세대주는 자녀일 가능성이 높은 것으로 추측되는 대목입니다.

낙찰자는 대금납부 후 전입세대주에 대해 인도명령 신청을 하였고 생각보다 쉽게 결과가 나왔습니다. 상대방이 대항력을 가지고 다툰 흔적이 없습니다.

기존의 채권액으로 대항력을 주장하였던 사례였는데요. 낙찰받으신 분은 위 내용 외에 관리사무소 등을 탐문하여 소유자세대가 거주하는지 등도 같이 파악 했을 것입니다. 선순위 전입세대가 직접 작성한 무상거주확인서가 있었다면 좀 더 쉽게 분석이 가능하겠지만 소유자 작성의 무상거주확인서가 있는 건이다보니 다른 정황들도 같이 검토를 할 필요가 있는 물건이었습니다. 선순위 전입세대는 배당요구까지 하였지만 낙찰자가 대금납부한 후에 배당요구를 철회하였네요

태인경매 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표