경매물건 선별요령

[김동빈 박사의 경매이야기] 경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫입니다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석-임대차분석의 순으로 진행됩니다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.

▶취득 목적과 지역. 종목 선정

부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지입니다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요입니다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞습니다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 합니다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 합니다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예입니다.

▶투자금액 결정

낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용, 컨설팅 수수료 등의 비용이 들어갑니다. 은행이나 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문에 이를 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 합니다.

▶권리관계와 임대차 분석

많은 사람들이 어려워하는 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단합니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등)보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 됩니다.

경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 합니다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있습니다.

'법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건 역시 피하는 것이 좋습니다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는 대로 토지를 이용할 수가 없게 됩니다.

권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있습니다(2001년도 폐지되었지만 그 전에 사건이 있는 경우 다툼의 여지가 있습니다).

▶우량물건이란 어떤 물건일까?

① 경매주택에 임차인이 없이 소유자가 겸 채무자가 거주하는 물건

주로 아파트, 빌라물건 중에 많고, 낙찰후 주택을 명도 받는데 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청하면 2~3주후 명도집행이 가능하기 때문입니다.

② 소액임차인만 거주하는 물건

소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울시 7,500만원, 과밀억제권역(서울제외, 인천포함) 6,500만원, 광역시(인천 군 제외)와 안산, 김포, 용인, 광주시 5,500만원, 기타지역 4,000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 2,500만원, 2,200만원, 1,900만원, 1,400만원씩 낙찰대금에서 배당받을 수 있습니다. 그리고, 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 합니다.

③ 선순위 임차인이 배당을 받아 보증금을 다 돌려받는 물건

해당 물건에 선순위 임차인이 있더라도 법원에 배당요구를 했으면 낙찰가에서 배당을 받아가기 때문에 낙찰 예상가를 미리 계산해 보고 선순위 임차인이 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 물건도 좋습니다.

태인경매 칼럼니스트 청담부동산경매학원 김동빈 교수