과거 경매사건자료에서 임차인 권리분석 힌트찾기

최근 아파트 가격 상승에 따라 중대형 평수 오피스텔들도 반사적 이익을 보고 있습니다. 수도권내 아파트를 대체할수 있는 오피스텔들은 아파트와 더불어 꾸준히 가격상승이 되고 있습니다.

수원 영통에 있는 계룡리슈빌 오피스텔이 경매로 나와 낙찰이 되었습니다. 전용면적이 29.38평으로 면적이 꽤 넓은 오피스텔입니다.

말소기준권리보다 앞서 김** 세대가 전입되어 있습니다.

세대주보다 앞서 전입신고한 세대원이 있습니다. 세대합가이므로 먼저 전입한 세대원이(최초전입자) 있다면 최초전입자 주민등록 날짜를 기준으로 대항력 여부를 판단해야 합니다.

현황조사서 상 임차인 점유로 기록이 되어 있습니다. 외형상 선순위 임차인으로 보입니다. 배당요구를 하지 않았으므로 진정한 임차인이라면 보증금을 인수해야 합니다.
그러나, 이건의 경우 말소기준권리인 오케이저축은행의 근저당권이 꽤 많이 설정되어 있습니다. 그렇다면 김**세대는 임차인이 아닐 가능성이 있습니다. 근저당권자 측에 문의하여 대출당시 임차인으로 조사를 했는지 어떤지 확인을 해 보셔야 합니다.

선순위 임차인 진정성 여부에 대해 채권자측과 접촉하여 정보를 알아내는 방법도 있고 이 사건과 같이 과거경매사건을 통해 알아볼 수 있는 경우도 있습니다. 과거사건여부는 부동산태인에서는 위와같이 과거사건이 있다면 사건번호를 알려주고 있으니 참고하시면 되고, 직접 확인하신다면 등기사항전부증명서를 통해 경매사건번호를 확인할수 있겠습니다.

2018년도에 경매가 진행되었다 2019년 4월에 기각된적이 있습니다. 경매가 진행되는 과정에 기각이 되어 경매정보사이트에는 데이터가 남아 있습니다.

현재 진행되는 경매사건 현황조사서에는 임차인 점유로 되어 있었는데 과거사건에서 현황조사서에는 채무자 겸 소유자의 배우자로 나와 있습니다. 그렇다면 부부관계이므로 임대차는 성립하지 않습니다.

실거래가 분포를 보니 2020년 하반기부터 가격상승이 된 것을 알수 있습니다. 현재 시세도 3억중반대는 되는 것으로 보입니다. 2.76억에 낙찰이 되었으므로 어느정도는 저렴하게 취득한 셈입니다.

한 물건에 경매가 2회 이상 진행되는 경우들이 종종 있고 과거자료를 통해 점유자 현황, 임차인 보증금 등 권리분석에 도움될 만한 힌트들을 얻을수 있으니 비슷한 케이스의 물건이 있다면 잘 활용해 보시기 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표