|
수익형 부동산에 투자할 때 가장 먼저 확인해야 할 지표는 임대수익률이다. 수익률이란 내가 투자한 돈 대비 1년 동안 얼마의 수익을 얻을 수 있는지를 나타내는 지표이며, 이는 단순한 숫자가 아니라 다른 투자처와의 비교를 위한 핵심 기준이 된다.
1. 임대수익률(투자수익률) 계산법
예를 들어, 매매가 2억 원짜리 상가에 투자했을 때 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원을 받는다고 가정해보자. 이 경우 각종 비용을 제외한 단순한 수익률 계산은 다음과 같이 이뤄진다.
- 총 투자금액 = 매매가 2억 원 – 보증금 1,000만 원 = 1억 9천만 원
- 연 임대수익 = 월세 60만 원 × 12개월 = 720만 원
- 연 수익률 = 720만 원 ÷ 1억 9천만 원 = 3.79%
이는 부동산 투자자들이 가장 직관적으로 이해할 수 있는 투자수익률 계산법이다. 하지만 실제 수익률은 더 낮을 수 있다. 왜냐하면 하지만 이 계산은 단순화된 수치일 뿐, 현실의 수익률은 다르다. 다음과 같은 추가 비용과 변수들이 존재하기 때문이다.
- 매입 시 취득세와 중개수수료
- 세입자를 구하기 위한 임대 중개비용
- 공실 기간 동안의 고정 관리비
- 매월 발생하는 관리비와 유지보수 비용
- 보유에 따른 재산세, 종합부동산세 등 세금
- 투자자의 관리 시간과 인건비 고려
이 모든 항목은 실질 수익률을 낮추는 요소이며, 따라서 단순 수치보다 보수적으로 수익률을 해석할 필요가 있다. 따라서 위에 나열된 사항 중에서 취득시 발생하는 세금과 중개수수료만 반영하여도, 실제 수익률은 3.56%로 떨어지게 된다. 심지어 공실, 유지 관리비, 보유시 발생하는 세금 등을 추가하면 수익률은 더 낮아질 것이다.
 세부적인 수익형부동산 투자수익률 계산 (출처 : 부동산계산기)
2. 투자수익률의 비교
위와 같이 계산된 투자수익률의 적정성을 판단하기 위해선 다른 투자자산 수익률과 비교가 필요하다. 금융시장의 일반적인 투자수익률 산정 방식은 다음과 같다.
투자수익률 = 무위험수익률 + 리스크프리미엄
여기서 무위험수익률은 국고채나 정기예금 금리로 이해할 수 있다. 실제로 2025년 7월 기준 시중은행의 1년 만기 정기예금 이자율은 약 2.60%, 일부 저축은행은 3.4%의 이자를 제공하고 있다. 이는 원금 손실이 사실상 없는 조건에서 얻을 수 있는 수익으로 위험도가 매우 낮다고 볼 수 있다.
 무위험 수익률에 가까운 정기예금 금리비교 (출처 : 마이뱅크)
그렇다면 은행 정기예금으로 2억원을 투자했을 때 얻을 수 있는 무위험수익률은 최고 3.4%이고 이는 원금이 손실되거나, 이자가 지급되지 않을 확률은 매우 적다. 하지만 수익형 부동산 투자한 2억원에 대한 수익률은 3.56%이며, 이는 수익형 부동산 가격의 하락에 대한 리스크 뿐만 아니라 임차인이 임대료를 지급하지 않을 리스크도 존재하고 있다. 또한 상가가 언제 팔릴지에 대한 시기도 예측하기 매우 힘들다. 이를 토대로 수익률을 세부적으로 나누어 계산해보면 아래와 같다.
수익형 부동산 수익률: 3.56% = 무위험 수익률(정기예금): 3.4% + 리스크프리미엄: 0.16%
즉, 투자자는 상가에 투자함으로써 겨우 0.16%의 추가 수익을 얻는 대신, 다음과 같은 리스크를 감수하게 된다.
- 공실 리스크
- 월세 연체 및 미납
- 관리 소홀에 따른 수리비 발생
- 가격 하락 및 시세차익 기대의 불확실성
이 모든 리스크를 감안 했을 때, 0.16%의 추가 수익이 합리적인 보상인가? 대다수의 투자자는 수익률과 리스크를 감안한다면 그렇지 않다고 판단할 것이다.
3. 투자수익률을 높이기 위한 두 가지 방법
이처럼 현재 수익률이 낮다고 판단될 경우, 수익률을 개선할 수 있는 방법은 두 가지가 있다.
첫 번째는 매입가를 낮추는 방법이다. 예를 들어 매매가를 2억 원에서 1억 7천만 원으로 낮춘다면, 투자금은 보증금 1천만원을 제외한 1억 6천만 원이 된다. 하지만 월 60만원에 대한 연 임대수익은 기존과 동일하게 720만 원된다. 따라서 이를 통해 계산해보면 부대비용을 제외한 연 수익률은 3.79%에서 4.5%까지 상승하게 된다.
두 번째로는 매입가를 낮추기 어렵다면 임대료를 인상하는 방법이다. 매입가(투자금)을 2억원으로 유지하고 월세를 기존의 60만원에서 75만원으로 인상할 수 있다면 부대비용을 제외한 연 수익률은 3.79%에서 4.74%까지 상승하게 된다.
두 가지의 경우로 보면 모두 무위험수익률인 3.4% 대비 1% 이상의 리스크프리미엄이 확보되는 것이다. 즉, 투자자가 위험을 감수하면서 투자하는 것에 대한 보상이 기존의 것보다 더 크게 확보될 수 있다는 것이다. 이는 투자의 타당성을 높이는 기준이 되며, 동일한 수익형부동산에 투자하였다고 하더라도, 매입가와 임대료를 기준으로 전혀 다른 투자상품이 될 수 있다는 점이다. 또한 투자자가 투자하려는 시기에 투자하려는 금액과 수익률이 시장 상황에 적절한지에 대해서도 판단할 수 있는 기준이 된다.
 상가, 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 금융투자상품으로 인식해야 한다.
4. 수익형 부동산도 '하나의 금융투자상품'이다
초보 투자자들은 “역세권”, “신축”, “뷰가 좋은”, “호재가 있는” 부동산이라며 매물의 외형적 조건에만 집중하는 경우가 많다. 그러나 항상 수업을 통해 강조하는 것은 부동산 역시 시장에 존재하는 다양한 투자금융상품 중 하나로 인식하고 접근해야 한다는 것이다. 금융시장에는 주식, 채권, 예금, 리츠(REITs), 펀드 등 다양한 금융투자상품이 있으며, 부동산은 이들과 경쟁해야 하는 투자 대상이기 때문이다. 그렇기에 투자자는 공급자의 논리가 아닌 수요자의 관점, 즉 수익률 중심의 비교와 분석을 통해 투자 여부를 결정해야 한다. 수익형 부동산에 투자하기 전 반드시 다음을 점검하자.
- 단순 수익률이 아닌 부대비용이 포함된 실제 수익률을 고려하고,
- 무위험수익률과의 비교를 통한 리스크프리미엄 판단을 하며,
- 다른 금융상품과 비교하여 경쟁력 있는 투자처인지를 따져야 한다.
수익형 부동산은 부동산이기 이전에 하나의 수익형 금융상품이다. 투자자는 '건물'이 아니라 '수익'을 사는 것이며, 숫자로 따지지 않으면 언제든 시장의 함정에 빠질 수 있다.
부동산태인 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희
|
전문가칼럼
| 통신판매업신고- : 제2012-서울마포-0890호 | 개인정보관리 책임자 : 이광석 | webmaster@taein.co.kr