[칼럼] 실패하지 않는 도로투자, 미지급용지 판단법 3가지

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실패하지 않는 도로투자, 미지급용지 판단법 3가지

작성자 : 토지해설가 한팀장

분야 : 토지

등록일 : 2025. 08. 27

최근 도로 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그 중심에 국가 또는 지자체에서 보상 가능한 미지급용지가 있습니다.

네이버 지식백과를 검색한 미지급용지의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

출처 : 네이버 지식백과

틀린 이야기는 아니지만 초보투자자가 이해하기에 쉬운 내용은 아니네요. 간단히 말씀드리면 국가 또는 지자체에서 공공사업(도로개설)을 시행하고 완료하였으나 현재까지 보상이 이뤄지지 않고 사유지로 남아있는 토지를 미지급용지라고 합니다.

결국 미지급용지 대상 토지가 경공매를 통해 나오게 된 상황에서 감정평가가 이뤄진다면 현황 도로로 이용되고 있으니 일반 대지의 약 1/3 가격으로 산정될 것이고 낙찰가는 더 낮아지게 되겠죠.

하지만 투자자 입장에서는 낮은 가격에 가져올 수 있다면 미지급용지 대상으로 인정받아 지자체에 감정평가 금액으로 보상받을 수 있으니 얼마나 좋은 투자입니까 이런 입소문을 타고 최근 도로투자에 대한 관심이 높아졌지만

일부 투자자들의 정확한 지식을 바탕으로 하지 않는 투자가 이어져 안타깝게도 손실이라는 결과로 돌아오기도 합니다.

그래서 오늘은 절대 실패하지 않는 도로투자, 미지급 용지 판단법 3가지에 대해 설명드리겠습니다.

출처 : 부동산태인

강원도 영월군 영월군 영흥리 747-19번지 총면적 61㎡(18.45평)으로 현황 상 도로로 포장된 마을안길로 사용되고 있는 토지입니다. 감정평가 대비 약 25% 하락한 상태에서 과감하게 7,700,000원에 단독 낙찰에 성공했습니다.

이 토지의 투자 포인트는 '미지급 용지'입니다. 지자체가 계획한 도로구역에 포함돼 있고 현재까지 사유지로 남아있는 토지 7,700,000원에 낙찰받고 지자체로부터 감정평가 금액으로 보상받을 수 있는 미지급 용지의 그야말로 정석을 보여주는 토지입니다.

여기서 미지급 용지임을 판단할 수 있는 세 가지 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 이 세 가지만 꼼꼼하게 확인하신다면 절대 실패하지 않는 도로 투자에 도달할 수 있으리라 확신합니다.

지목이 도로이고, 현황 상 도로로 사용되고 있다고 해서 모두 미지급 용지 대상은 아닙니다. 반드시 도로구역 또는 도시계획도로[광로, 대로, 중로, 소로(도로의 폭에 따른 분류)]에 포함된 경우에 한 해 미지급 용지로 인정받을 수 있습니다. 그렇다면 도로구역에 포함된 것을 어떻게 알 수 있을까요? 토지이용계획확인원에서 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다.

빨간색 동그라미로 표시 한 부분이 앞서 설명드린 내용입니다. 이 토지는 소로 3류(도시계획도로)로 정확히 표시돼 있고, 이로써 미지급 용지로 향하는 첫 번째 산을 넘었다고 할 수 있습니다. 이 부분을 만족한다면 이제 두 번째 사항을 확인해야 합니다.

토지이용계획원에 도로구역, 도시계획도로로 표시되어 있다 하더라도 아직 개설이 안된 도로 또는 개인 목적으로 개설된 도로는 미지급 용지 자격이 없습니다. 지자체에서 도로를 개설하기 전 도로구역 선을 먼저 지정하고 이후 예산 등의 상황이 맞는 시기에 도로를 개설하게 되는데요.

그렇기 때문에 도로구역선에 포함돼 있고, 아직 도로 개설이 되지 않았다면 미지급 용지 대상이 아닌 차후 도로 개설 시점에 보상 받게 됩니다. 이런 경우 개설 시기의 파악이 중요하게 되겠죠. 또한 도로 구역선 안에 들어와 있다 하더라도 개인 목적으로 개설된 도로는 미지급 용지에 해당하지 않습니다. 반드시 공공목적으로 시행된 사업에 한 해 미지급 용지 보상 대상으로 인정받을 수 있습니다.

토지의 현황을 살펴보면 일반적인 마을안길 포장과는 다르게 아스팔트 콘크리트 포장이 되어있고, 도로 배수로와 각종 시설물들이 정비되어 있음을 확인했습니다. 이는 개인적 목적의 도로 개설이 아닌 공공 목적의 도로 개설임을 알 수 있고, 투자 전 지자체 도로개설 부서를 통해 공공 목적의 도로임을 다시한번 확인했습니다. 위 두 사항을 모두 만족한다면 이제 미지급용지 보상을 위한 마지막 단계 세번째 사항을 확인해야 합니다.

위 두 사항을 모두 만족한다 하더라도 기부채납, 즉 이전 소유자가 국가나 지자체에 도로 개설 및 사용을 전제로 무상으로 소유권 이전 하겠다는 전 소유주의 동의가 있었다면 보상 제외 대상입니다.

또한 이미 도로 개설 시점에 보상금이 지급된 토지이지만 행정절차의 오류로 소유권 이전 절차가 진행되지 않아 사유지로 남아 있는 경우 역시 보상 제외 대상입니다.

투자자 입장에서는 상당히 억울하지만 지자체 입장에서는 중복으로 보상금을 지급할 수 없기 때문에 이를 미지급 용지 대상으로 분류하지 않습니다. 소유권 이전에 대한 행정절차 미이행은 감사 요청 또는 소송을 통해 문제를 삼을 수 있겠지만 그렇다고 해서 투자자가 얻을 수 있는 것은 많지 않습니다.

지자체와의 소송 진행, 패소 가능성에 따른 에너지 소모 등 얻는 것보다 잃는 것이 더 많을 수 있습니다.

그렇기 때문에 보상토지 투자 전 반드시 보상담당자를 통해 기부채납 여부와 기존에 보상이 진행 된 사항이 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

이 세가지 단계를 모두 확인하고 투자하셨다면 이제 감정평가 후 보상금액을 수령하는 일만 남게 됩니다.