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낙찰 후에도 토지의 전주와 임대차기간이 유효한가요?
등록자 : manura19** 등록일 : 2024.05.13 17:30 조회 : 581
현재 딸기하우스를 낙찰받고 4월 9일 잔금납부. 등기이전 마쳤습니다.
토지인도를 위해 임차인과 통화를 나눴는데
과수원을 만들고자 하우스 철거를 해주십사 연락드렸더니
임차인은 토지 전주와 임태차 기간이 3년은 남았다고 계속
딸기하우스를 경영한다 하십니다.
매각명세서, 현황조사서는 임차인 권리신고가 없었고
도지를 내고 농사짓는다고 있었습니다.

이때 저의 권리는 없는건가요?
임차인이 10년을 임차한다는 계약서가 있다...유효한가요?
매각물건명세서에 기록이 없으면 가짜인지 누가 알겠습니까?
제가 인도명령신청 가능한가요?
제가 주장할 수 있는 권리 말씀 부탁 드립니다. 
ans**   2024.05.13 18:17 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

토지의 임차인이 토지임대차계약을 통해 지상권을 설정하거나 하는 등의 특별한 사정과 이유가 존재하지 않는 이상 토지의임차권은 낙찰자를 비롯한 제3자에게 대항력을 갖지 못합니다.
따라서, 해당 임차인과의 임대차계약은 매각을 통해 소멸하는 바 토지낙찰자에게 명도를 이행해야 할 책임을 갖게 됩니다.

허나, 토지점유자에 대한 인도명령이 지상건축물의 철거 까지 허용하고 있는 것은 아니기 때문에 토지의 특성 상 현실적으로 인도명령은 그 실효성은 거의 없는 것이 현실입니다.
특히, 말씀하신 사건의 경우 매각대상에서 제외된 지상건축물 및 구조물이 존재할 경우 당연히 법정지상권성립여부 와 그에 따른 토지인도 및 철거청구 등에 대한 문제를 확인해야 하는 만큼 이를 확인하지 않는 이상 명확한 답변은 한계가 있을 수 밖에 없습니다만...
기본적으로는, 법정지상권이 성립하지 않는다면...
해당 임차인과 협의가 이루어지지 않을 경우 토지인도반환청구 및 지상건축물철거청구를 통해 해결해야 할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 보다 명확한 답변은 정확한 기초사실관계의 확인을 통해 구하시는 것이 바람직 합니다.


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