임차인보증금 인수여부 확인부탁드립니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

2025-20691 마산 회원주공아파트
현황조사 기타란에 이렇게 기재되어있습니다.
위 임차인 장성국은 1억5천5백만원에 소유자와 부동산매매계약서를 작성하고, 보증금(1억2천5백만원)을 제외한 잔금 3천만원을 지불한 상황으로 조사되므로 참조바람(매매계약서 별첨).

매매계약서 작성시기는 아직 확인하지는 못하였고
매매계약서 작성시 매매계약서작성과 잔금 지불을 하면서 등기이전까지 동시이행을 하지않았는지 의문이 들며
이런경우 보증금을 제외한 3천만원을 낙찰자가 인수하여야하나요?
제생각에는 낙찰자에게 주장할 권리는 없는것 같고 주장 하다가 보증금마저도 못받아가고 소송으로 가는 상황이 발생될것 같은데
제가 전문가가 아니다보니 확신이 들지않아 문의드립니다

답변자 : reala**
2026.02.03 12:40
답변 1회 (1점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

다툼의 여지가 있는 사안이긴 합니다.
즉, 증액된 금액이 임대차보증금인지 매매대금인지 여부에 따라
그리고 증액 시기가 언제인지에 따라 낙찰자 인수 여부가 결정될 것으로 보입니다.

만약 증액분 3000만원이 매매대금으로 지급했다가 보증금으로 변환한다는 합의가 22.2.17 가압류 전이라면 낙찰자가 해당 증액분을 인수해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 다만, 그렇게 되면 낙찰자 입장에서는 배당에서 받아가야 할 금액이라고 배당이의 신청도 가능해 보입니다.
그러나 해당 증액분이 보증금이 아니라 매매대금의 잔금 형태로 지불했다면,,그래서 소유권 이전 전에 가압류가 되어서 임차인이 소유권을 취득하지 못한 상황이라면 임대차 보증금이 아니므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.
아무튼 상황에 따라, 3000만원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으니 주의를 해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.02.03 13:42
답변 1회 (1점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

재확인이 필요한 내용입니다.
말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 바, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
허나, 확정일자 및 배당요구를 통해 현재 최저매각가격 기준에서는 전액배당이 충분히 가능한 상황이기 때문에 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나...
매각물건명세서가 아닌 현황조사서 상 기재된 내용은 사실 상 상식적으로 이해하기가 어렵습니다.
임차보증금 1.55억에 임대차계약을 하고 1.25억을 제외한 잔금 3천만원을 지불했다???
쉽게 말해, 임차보증금 1.55억 중 3천만원만 지불하고, 나머지 1.25억을 지불하지 않았다는 것으로 해석되는데, 권리신고 및 배당요구는 1.25억으로 한 것이... 쉽사리 이해가 되질 않습니다.
아마도.... 임차보증금 1.55억인데, 이 중 3천만원을 반환받았고, 이에 따라 차액 1.25억에 대해서만 권리신고 및 배당요구를 한 것으로 보여집니다만.... 이는 재확인이 필요한 내용입니다.

1.25억이라면 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당이 충분히 가능하므로 낙찰자의 인수대상은 존재하지 않겠으나...
이 경우 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음 즉, 무잉여를 원인으로 한 기각가능성 역시 배제할 수 없는 것이고...

반대로, 3천만원이라면...
왜? 권리신고 및 배당요구는 3천만원이 아닌 1.25억을 한 것인지 확인이 필요하긴 하겠으나, 어찌됐든 전액배당이 가능하고, 기각 가능성 또한 낮을 수 밖에 없습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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