근저당이 여러차례 설정된 경우 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 근저당이 여러차례 설정된 경우

질문자 : cheese8**
2015.04.21 15:54
조회수 3917

실제 배당사례를 보다가

1. 2010년 1월 근저당 갑은행 2천만원
2. 2011년 1월 근저당 갑은행 3천만원
3. 2012년 1월 전입,확정 임차인을 8천만원(배당신청)
4. 2013년 1월 근저당 갑은행 4천만원

간략히 이런 경우인데

1,2,4번 갑은행이 1순위로 채권최고액 9천만원을 모두 배당받고
3번 임차인을이 2순위로 배당받았습니다.

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근저당이 여러번 설정되더라도
동일은행이면 최초 근저당설정일 기준으로 배당을 받을 수 있는건가요?

답변환영!

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답변자 : koj07**
2015.04.21 18:26

안녕하십니까! 부동산경매 23년의 현주소입니다.
최고의 경매이론과 실전경험의 바탕으로 최상의 전문지식을 전수 해 드리는 태인의 산실입니다.

동일한 은행이 순위별 또한 질문자님의 경우와 같이 4번째근저당으로 설정되는 경우가 있습니다.
왜냐하면 채권확보가 가능하다면 그와 같이 대출을 해줄수 있다는 것이죠.
동일은행으로 최초 설정일 기준으로 순위대로 배당을 받습니다.단, 임차인은 2순위가 아닌 3순위로서 배당을 받습니다.
위 권리분석은 답변자의 주관적 견해입니다 참고만 하시고 응찰은 본인의 책임하에 신중히 하시기 바랍니다.

대법원허가등록번호 08-09-14
아파트,빌라,상가주택,공장경매전문,빌딩,모텔,예식장,다가구주택등,경매전문가입니다.
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답변자 : ans**
2015.04.22 15:02

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
질문하신 내용만으로는 명확한 답변을 하기가 좀 어려운 사항입니다.
더군다나, 말씀하신 사례가 실제배당 사례라고 한다면 무언가 특이사항이 있을 것으로 추정되기 때문이지요.

등기부등본은 공시의 효력을 가지게 되며, 등기부등본 상 등기된 근저당권의 채권최고액은 채권원금과 이자 등 각종 비용을 포함한 금액이 설정된 금액을 초과하여 담보되어질 수 없다는 것을 의미합니다.
즉, 채권최고액 2천만원이라면 원금과 이자, 연체료 등 각종 비용을 포함하여 2천만원을 초과하여 해당 물건을 담보할 수 없다는 의미이지요.

또한, 임차인의 확정일자는 우선변제권의 효력을 가지게 됩니다.
우선변제권이라 하여 오해가 있을 수 도 있습니다만, 확정일자에 의한 우선변제권이라 함은 후순위에 대해 우선변제권이 있다는 것을 의미합니다.
즉, 2013.01 설정된 근저당권에 우선하는 채권이라는 의미가 되겠지요.

따라서, 정상적인 경우라면 말씀하신 등기순서대로 배당이 이루어져야 하는 것이 맞습니다.
허나, 질문하신 바와 같이 근저당권자 갑 은행이 9천만원을 1순위로 배당이 이루어졌다면, 2012.01 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권을 무시하는 결과가 되는 바 그에 상응하는 이유가 존재하겠지요.
즉, 특이사항이 존재하지 않는 이상 임차인의 우선변제권을 무시하고 근저당권자 갑 은행이 9천만원을 1순위로 배당받는 일은 발생할 수 없으므로, 해당 배당사례가 실제 사례라면 구체적인 내용에 대한 검토가 필요합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2015.04.22 15:07

만약, 임차인의 확정일자보다 후순위라 하더라도 선순위근저당권을 설정했다는 이유만으로 1순위로 배당을 하게 된다면, 임차인의 재산권을 침해하는 결과가 발생하게 됩니다.

예를 들어...
2010.1 근저당 갑은행 1천만원
2010.05 임차인 전입 및 확정일자 임차보증금 2억
2010.10 근저당 갑은행 10억
이런 상황에서 갑은행에게 10억 1천만원을 배당한다면, 임차인에 대한 권리침해가 발생하는 것은 당연하기 때문에 이러한 방식으로 배당이 이루어지지 않습니다.

물론...
1순위 채권최고액이 10억이지만, 실제 남은 채권원금과 이자 등이 1천만원 밖에 안되는 경우, 변경등기를 하지 않은 상태에서의 임대차계약 후 전입, 확정일자가 이루어진 경우라면 채권최고액 10억 이내에서 추가대출이 실행될수도 있고, 이에 따라 10억 이내에서 선순위로 배당이 가능하겠지만, 질문하신 내용은 이와는 다른 상황인터라, 확정일자보다 후순위로 설정된 근저당권이 확정일자의 우선변제권 보다 선순위로 배당이 이루어지는 일은 특수한 경우라 할 수 밖에 없습니다.

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답변자 : cheese8**
2015.04.22 17:05

책에 있는 내용인데 저자께 여쭤봐도

최초 설정된 근저당을 기준으로 뒤에 설정된 근저당을 모두 포함하여 배당신청할 수 있다고 하네요.

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답변자 : ans**
2015.04.22 22:51

배당신청은 가능하지요.
허나, 실제로 배당이 그렇게 이루어진 것이 사실이라면 반드시 그에 상응하는 원인이 있어야 합니다.

말씀하신 바와 같은 논리라면, 임차인의 확정일자가 아니라....
2010.01 근저당 갑 은행 2천만원
2011.01 근저당 갑 은행 3천만원
2012.01 근저당 을 은행 8천만원
2013.01 근저당 갑 은행 4천만원
이런 경우에도 갑 은행이 9천만원을 배당 받는다는 논리인데, 이는 말도 안됩니다.
만약 아무런 이유없이 후순위근저당 또한 선순위설정일을 기준으로 배당을 하게 된다면, 굳이 근저당 설정 당시 채권최고액 이라는 표현 자체가 무의미하게 되며, 을 은행에게 불측의 손실이 발생하기 때문이지요.
쉽게 말해, 물건에 대한 담보가치 중 일정금액에 대한 담보를 설정하는 것이 근저당인데, 말씀하신 경우대로라면 굳이 채권최고액을 명시하여 근저당을 설정할 이유도 없고, 담보가치를 무시하는 행위가 발생할 수 있기 때문에 최초근저당권자를 제외하고는 근저당을 설정해도 무의미할 수 있으며, 사해행위 등 악용될 소지가 많은 논리입니다.

따라서, 말씀하신 경우는, 무언가 특수한 경우이기나 오류가 있는 것이라 판단됩니다.
만약, 해당 책의 저자가 맞다면 왜 맞는지 합당한 근거를 대야 하는 것이 당연한 것이겠지요.

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답변자 : cheese8**
2015.04.23 10:43

제가 착각했네요.
ans79님 말이 맞습니다. 자세한 설명 감사드립니다.

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