인삼, 도라지 등이 심어진 땅의 낙찰 후 처리방법

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[질문] 인삼, 도라지 등이 심어진 땅의 낙찰 후 처리방법

질문자 : knh8403**
2016.12.15 16:15
조회수 3007

경매기입 등기 이후에 인삼밭을 만든 경우 수확할 때 까지 기다려 줘야 하나요? 올해 심었으면 5년은 기다려야 하는데...

참고로 감정평가서에도 일반 토지였는데 감정평가 이후 심은 것 같습니다. 또한, 등기상에는 오래전에 농협에서 돈 빌려줄 때 지상권 설정을 설정하였습니다. “견고한 건물 기타 공작물이나 수목의 소유”로 30년간 지료 없는 지상권이 설정되어 있습니다.

주변에서 인삼이나 도라지는 수목이 아니기 때문에 명도에 골치 아플 거라고 하는군요. 어떤 해결방법이 있을까요?

고견을 부탁드립니다.

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답변자 : ans**
2016.12.16 13:09

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

알고 계신바와 같이 인삼이나 도라지 같은 농작물의 경우 법정지상권이 성립하지 않습니다만, "타인 소유의 토지에 사용 수익의 권한없이 농작물을 경작한 경우에도 그농작물의 소유권은 경작한 사람에게 귀속된다" 는 대법원 판례(68다 613호, 70도 82호) 에서 볼 수 있듯, 해당 농작물의 수확기까지 기다려야 합니다.
말씀하신 바와 같이 인삼이나 도라지 같은 다년생 농작물의 경우엔, 수년을 기다려야 할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.
이 경우 특별한 방법은 없습니다.
협의를 통해 토지명도를 구하던가...아니면 수확기까지 기다리던가...둘 중 하나이지요.
다만, 농작물의 소유자 및 경작자에게 잔금대급완납을을 기준으로 하여 토지사용료의 청구는 가능합니다.
물론, 당사자간의 합의...또는 합의가 이루어지지 않을 경우 토지사용료청구의 소를 통해 결정된 금액을 청구할 수 있습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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답변자 : williams**
2016.12.16 18:14

만약 감정평가 이후에 심은 사실을 증명할 수 있다면, 고의 또는 악의에 의한 행위로서 '경매절차 방해' 또는 '재산권침해'등으로 소송을 제기할 수 있지 않을까요?

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답변자 : ans**
2016.12.17 01:40

질문하신 내용의 요지는...
"경매기입등기 이후에 인삼밭을 만든 경우" 라는 사실이 아니라, "감정평가 이후 심은것 같습니다" 라는 추측 일 뿐 입니다.
질문자님의 추측에 대한 부분은 질문자님 혹은 낙찰자의 지위에서 입증해야 할 사항이지, 현재 법리적인 판단을 할 수 있는 부분은 아닙니다.
그 어떤 법률도 추측에 의한 법리적인 판단은 하지 않습니다.

말씀하신 바와 같이, 경매개시결정일 이후 인삼밭을 만든 경우, 경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 바 해당 농작물의 수확기까지 기다려줘야 할 의무는 없습니다.
다만, 질문하신 바와 같이 이는 질문자님의 추측일 뿐 이기 때문에 이를 입증해야 할 책임 또한 질문자님에게 있다는 것이 요지 겠지요.

이를 입증할 수 없는 경우라면, 앞서 답변드린 바와 같이 원론적인 답변만이 유일한 해결책 입니다.
이는 분명히 구분해야 하겠지요.

따라서, williamseo 님이 말씀하신 바와 같이, 경매개시결정 이후 악의적인 목적으로 인삼밭은 만든 사실을 입증할 수 있다면, 민형사상의 책임을 물을 수 있습니다.

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