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[질문] 문의드립니다

질문자 : yisee**
2020.06.15 17:14
조회수 1899

2019 타경 2727 부동산 강제경매 관련 문의입니다.

등기부상에 말소기준등기는 근저당권이며 2014년입니다.
매각물건 명세서에 의하면 임차인 송XX씨가 있는데 채무자와 부부관계로 전입일이 2011년이고, 보증금 미상, 확정일도 안나와있습니다.
선순위임차인이 되는데요.
제가 볼 때는 부부라서 임대차 관계성립 안해서 인수될게 없는 물건이고 위치도 좋은데, 유찰이 되어있고,, 2019년 6월 최초 입찰 후로 계속 기일이 변경되어서 1년이 지나서야 입찰들어가는 게 뭔가 의심스러워서요. 위험한 요소가 있나해서 여쭙습니다.

질문은,

1. 매각물건명세서에 부부관계라고 나와있고, 보증금도 안쓰여져 있습니다.. 매각물건명세서 작성자는 부부관계인걸 어떻게 조사한건가요?
부부관계는 임대차 계약이 성립되지 않으니...설사 둘 사이에 보증금 계약서 나중에 들이밀어도, 인수금액은 없게 되죠? 아니면 예외가 있을수 있나요?

2. 말소기준등기 이전에 이미 이혼한 상태였다고 밝혀지면,, 매각물건명세서에 보증금이 안쓰여져 있으니 인수금액이 없게 되는 건가요? 만약 인수해야된대도 매각물건명세서가 잘못 작성된 건그럼 낙찰 취소가 가능한건지요? (매각물건명세서를 얼마나 믿어야할지..) 그리고 하나더.. 이혼여부랑 이혼날짜는 어떻게 알아내나요ㅠㅠ

3. 이건 제가 잘몰라서..
2019년 2월에 김XX씨가 경매기입등기 10억에 올려놨는데요. 이분은 해당 물건 등기에 채무자로 나와있지 않은데 경매기입등기를 해놓았습니다. 예상 배당표를 보면 김xx씨는 배당순서에 밀려서 미배당인데.. 이 분은 배당도 못받는데 왜 경매신청을 한건가요?

여러가지 질문 드려서 죄송하며, 답변 부탁드리겠습니다!

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답변자 : ans**
2020.06.16 01:21

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

인근에 위치한 물건 때문에 둘러봤었던 물건이네요^^

1. 여러가지 이유가 있을 수 있습니다.
경매법원에서 소유자겸채무자의 주민등록등초본을 확인했을 수도 있고, 채권자 측에서 보정서 를 통해 그 관계를 입증할 수 있는 서류를 제출했을 수도 있습니다.
어찌됐든, 근거 없이 기재하지는 않는다는 것 이지요.
부부 사이에는 임대차 가 성립할 수 없으므로 당연히 대항력 역시 성립할 수 없습니다.
다만, 근저당 설정 이전 이혼한 상태라면 임대차 및 대항력이 성립할 수 도 있지요.
아래 질문하신 바와 같이 말이지요.^^

2. 말소기준권리 이전 이혼한 상태였고, 이로 인해 임대차 가 성립한다면, 낙찰자가 임차보증금 전액을 추가로 인수해야 할 수 있습니다.
매각물건명세서에 보증금이 기재되어 있지 않다는 것은 현황조사 시 이를 확인할 수 없었고, 권리신고 및 배당요구를 하지 않았다는 것을 의미할 뿐, 임대차가 성립하지 않는다는 것을 의미하진 않습니다.
물건명세서 에 중대한 하자가 있다면 당연히 매각불허가 및 매각결정에 대한 취소신청 사유가 됩니다.
다만, "소유자의 배우자임" 이라는 문구가 그 시기를 특정할 수 없을 만큼 애매~~하고 광범위 하기 때문에 분쟁의 소지는 상당하다고 볼 수 있습니다.
따라서, 현황조사 및 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인해야 하는 이유 겠지요.
이혼여부 는...삼성생명보험의 근저당설정계약서와 첨부된 서류를 통해 확인할 수도 있을 겁니다.
다만, 이는 낙찰 이후에나 가능한 일 이겠지요.

3. 해당 경매신청채권자의 강제경매신청권원은 수원 2018년제303호 공정증서에 의한 것 입니다.
공정증서를 원인으로 한 강제경매신청사건에 해당하기 때문에, 강제경매기입등기 외 다른 권리가 존재하지 않을 수 도 있는 것 이지요.
이는 판결문 등을 원인으로 한 강제경매사건에서 자주 볼 수 있는 경우 입니다.
배당이 불가능해 보이는 상황임에도 불구하고, 경매를 신청하는 이유는...
이 외에는 다른 방법이 없기 때문인 것이 대부분의 이유 입니다.^^;;

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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