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[질문] 강제경매-전세권

질문자 : hayan**
2020.08.26 13:16
조회수 2266

부동산 강제 경매 -전세권자 입니다.

딸아이가 오피스텔에 전세로 있는데
(전세권 설정-전세권 설정시에는 등기부상 아무것도 없는 상태였습니다.
/주소지 미 이전으로 확정일자 안 받았습니다. )
법원최고서를 7월 15일자로 받았고 임차인 통지서를 8월 21일 받은 상태입니다.

그렇지 않아도 이사 해야해서 연락을 취했는데 집주인과 연락이 안되어 등기부 등본을 떼어 보니 근저당과 압류등이 되어 있어 임의 경매라도 해야 하나 하는 찰라에 강제 경매(7월1일자) 한다는 법원 등기 최고서를 받은 상태입니다

배당요구종기인이 20년 10월 5일 까지 법원에 신고 하라는 내용이라 시간이 있는것 같아서 어떻게 해야 할지 고민 중에 있었습니다.

기한 내 배당요구를 하는게 맞는지..
전세권 설정이 되어 대항 할수 있으니 배당요구를 하지 않는게 맞는지...
전세권이 있으니 배당 요구는 하지 않고
경매에 참여하여 낙찰을 받는게 나은건지
어떻게 하는게 가장 좋은 방법 인지 조언을 구합니다.

현재 시가는 9천만원 정도의 지방 오피스텔이고 전세는 7천만원에 있습니다.
부동산에 알아보니 8천만원 정도 급매 싯가라고 하네요

자세한 답변 부탁드립니다.
딸아이가 어렵게 모은 전재산이라 지켜줘야 할것 같아 걱정이 많습니다.

추가 질문:
다른사람이 입찰하여 전세금 보다 싸게 낙찰 받게 되면 딸아이가 전세금을 다 못 받는건가요?

답변환영!

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답변자 : ans**
2020.08.27 00:20

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 내용 만으로는 판단 불가능 합니다.

전세권과 별개로 전입 을 통해 대항력을 갖춘 임차인이 아니라면....
선순위전세권자로서의 배당요구 여부는 신중히 선택해야 할 문제 입니다.
선순위전세권의 경우, 선순위전세권자가 경매신청채권자 인 경우, 또는 배당요구를 한 경우 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하기 때문이지요.
따라서, 전액배당이 충분히 예상되는 상황이거나, 약간의 손실이 발생한다 하더라도 임대차를 종료하고 싶다면 배당요구를 하는 것이 올바른 선택일 수도 있지만, 그 반대의 경우라면 손실규모만 커질 수 있기 때문에 신중히 선택해야 할 문제 입니다.

또한, 후자의 경우 즉, 배당요구를 하지 않는다고 해서 그 또한 능사는 아닐 수 있습니다.
전세권 7천만원, 시세가 8천만원 이라면... 강제경매를 신청한 채권자에게 배당이 되지 않는다면 무잉여를 원인으로 한 기각결정이 이루어질 수 밖에 없을 것이고...
결국, 이는 전세권자가 전세권에 기한 임의경매를 신청해야만 하는 일이 발생할 수 있는 것 이지요.
즉, 앞서 답변드린 바와 같이 이 경우 또한 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하게 되는 바 임차보증금의 손실이 발생할 수도 있다는 것 이지요.

따라서...
등기부등본, 임대차계약서, 전입 및 확정일자 등 기초사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰자 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 전액보전 가능성, 예상손실액 등을 확인한 후 이에 따라 선택하셔야 할 문제 인 것으로 판단됩니다.

추가질문에 대한 답은... 앞서 답변드린 바와 같으니 생략하도록 하겠습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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