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[질문] 경매 입찰금 문의

질문자 : nanum**
2021.09.13 12:24
조회수 568

안녕하세요. 경매를 진행중임 임차인 이면서 강제경매 신청한 채권자 입니다.

[내용 요약]
1. 임차 보증금 : 8,500만원
2. 1차 매각 법정감정액 : 7,400만원
3. 전세반환 소송 승소후 임차인(작성자) 이 해당 물건을 낙찰하려고 함
(임대인 거주불명 등록 되어 있으며, 해외로 도피한것으로 판단)
4. 대항력 이 있는 선순위 임차인 임

여기서 질문은 채권자 이면서 임차인 이 제가 강제경매 를 하고 배당요구 까지 하였습니다.
제가 알아본 바로는 선순위 임차인 이 배당요구 하면 경락대금 에서 배당금액을 받고
배당요구를 하지 않으면, 낙찰자가 임차인 보증금 을 인수 한다는데 맞는건가요?

그리고, 제가 전세보증금 보다 낮은 입찰금액 7,800만원 을 내고, 제3자가 8,200만원
을 입찰해서 제3자가 낙찰되면 제가 배당요구 를 했기 때문에 8,200만원 은
낙찰자에서 받고, 나머지 300만원은 임대인(채무자) 에게 받아야 하나요?

이렇게 되면 제가 낙찰하려고 하면 전세보증금 만큼 입찰금액 을 쓰는게 유리하겠네요?

감사합니다.

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답변자 : ans**
2021.09.13 13:26

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인 이자 경매신청채권자 라는 지위를 감안한다면, 상당히 이해하기가 어려운 질문 이네요.^^;;

제가 알아본 바로는 선순위 임차인 이 배당요구 하면 경락대금 에서 배당금액을 받고
배당요구를 하지 않으면, 낙찰자가 임차인 보증금 을 인수 한다는데 맞는건가요?
=> 아니요.
대항력을 갖춘 임차인 이자, 경매신청채권자에 해당하는 만큼 별도의 배당요구 없이도 배당요구를 한 것으로 보아 배당을 하게 되며, 미배당임차보증금 차액이 존재할 경우 낙찰자로부터 이를 반환받을 때까지 명도를 거부할 수 있습니다.
이것이 대항력 이라는 것 이지요.

제가 전세보증금 보다 낮은 입찰금액 7,800만원 을 내고, 제3자가 8,200만원을 입찰해서 제3자가 낙찰되면 제가 배당요구 를 했기 때문에 8,200만원 은 낙찰자에서 받고, 나머지 300만원은 임대인(채무자) 에게 받아야 하나요?
=> 아니요.^^;;
질문자님의 배당순위가 어떻게 되는지는 모르겠으나...
집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권 등을 제외하고, 질문자님이 배당을 받게 될 것으로 보여지며, 미배당임차보증금이 존재할 경우 이는 낙찰자로부터 반환받을 수 있습니다.
단...
임차인의 배당은 소액임차인의 최우선변제, 확정일자의 우선변제권에 의한 순위배당 두가지로 이루어지나...말씀하신 내용만으로는 배당순위는 커녕 이러한 예상배당표 조차 작성이 불가능하기 때문에 예상배당액을 재확인 하시기 바랍니다.

이렇게 되면 제가 낙찰하려고 하면 전세보증금 만큼 입찰금액 을 쓰는게 유리하겠네요?
=> 아니요.
반드시 그렇진 않습니다.
다만...
대항력을 갖춘 임차인 이 존재하는 만큼, 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 낙찰자의 입장에서 총매입금액은 임차보증금 8,500만원+@ 가 됩니다.
따라서, 해당 물건의 가치가 이를 초과하는지 여부 조차 알 수 없는 상태에서 이를 판단할 순 없습니다.
따라서, 입찰가에 따른 총매입금액과 예상손실액 을 비교분석하여 적정입찰가를 판단하시는 것이 바람직 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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