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강제경매 집행정지 상태 관련 문의
등록자 letsgo6** 등록일 2022.05.23 21:34 조회 78
사건번호는 서울중앙지법 2020타경101073 입니다.

저는 선순위로 대항력이 있는 전세 임차인이고, 임대인이 다른 채무관계 때문에 강제경매당하여 배당신청(2020.03.03)을 한 상태입니다.
원래 계약했던 전세기간은 이미 지난 상태(2018.10.31~2020.10.30)입니다.
2021.12.30 경매재판이 있었지만, 임대인이 항고하여 집행정지된 상태입니다.

임대인은 최대한 시간끌기를 하려고 하는 것 같은데, 저는 개인사정상 올해 8~9월쯤에는 다른 집으로 전입해야 합니다.

1. 집행정지상태는 언제까지 유지가 되나요? 강제경매가 처음에 2020년 2월에 접수가 되고, 2021년 12월이 돼서야 재판이 열렸는데, 이 집행정지 상태도 이렇게 오랫동안 있다가 다시 경매가 진행이 되는 건가요?
아니면 집행정지상태면 강제경매가 진행되지 않고, 다시 원래의 임대인/임차인 관계가 된 건가요?(묵시적 계약갱신이 된 것 같은 관계?)

2. 이미 계약기간은 훨씬 지난 상태인데, 배당신청을 했으니 바로 임차권등기 신청을 할 수 있는 건가요? 아니면 전세계약 묵시적 갱신처럼 취급이 돼서 오늘 임대인에게 다시 계약해지를 통보하고 3개월 뒤에 신청을 할 수 있는 건가요?

3. 집행정지상태여도 전세집이 강제경매 걸려있는 상태라고 한다면, 임차권등기 이후에 제가 전세금반환 소송을 추가로 하여 강제경매를 또 걸 수 있는 건가요?

감사합니다. 
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ans**   2022.05.23 22:10 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 최소한 "집행정지의 원인 인 경매개시결정에 대한 이의 소송의 결과가 확정 될 때 까지" 입니다.
2022.01.05 신청서 접수 후 현재까지 특별한 진행상황은 보이질 않습니다.^^;;
그런데...
상당히 의아한 부분이...^^;;
강제경매신청사건 이라면, 개시결정에 대한 이의 가 아니라, 청구이의 를 통해 진행해야 하는 것이 맞는데...참...의아 하네요.^^;;

2. 실무 상 으로는 임대차계약종료 에 대한 통보가 사전에 이루어지지 않았다면, 임차권등기명령신청에 대한 보정명령이 나오는 경우가 많기 때문에, 묵시적갱신으로 보고 임대인에게 계약해지의사를 통지한 이후 3개월 이 경과된 이후 임차권등기명령을 신청해야 할 수도 있습니다.

3. 집행정지상태이든, 강제경매로 매각이 진행되고 있는 상태이든, 임차권등기 이전이든 이후이든 관계없이...
임대차계약의 해지통보 이후 임차보증금반환청구의소 제기가 가능하며, 당연히 해당 판결문이 나오면 이후 강제경매신청도 가능합니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2022.05.23 22:13 
다만...
현재 말씀하신 내용만으로는 명확한 답을 찾는 건 어렵습니다.
총 14개의 호수가 매각 진행 중이고, 질문자님이 누구인지도, 어떠한 상황인지도 모르는 상태에서 임차권등기를 바로 신청 가능한지에 대한 명확한 판단도 불가능한 상태에서 명확한 답을 내리는 건 당연히 불가능한 일 이고...
경우에 따라 소송이 반드시 필요할 순 있으나, 소송이 정답이 될 순 없는 만큼 세부적인 서류 검토와 경매사건기록열람 등을 통해 보다 구체적인 사실관계와 상황을 확인한 후 대응방안을 강구하시는 것이 바람직 합니다.
 
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