토지별도등기와 최우선변제금 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 토지별도등기와 최우선변제금

질문자 : likeflow**
2022.05.25 16:23
조회수 806

토지별도등기가 있는 공동주택이나
토지에 근저당이 설정된 다가구 다중주택을 보면
대지에 근저당을 설정하고
건물 신축을 한 경우가 대부분입니다.
위와같은 건물에 임차인이 대항력을 취득한 소액임차인의 경우입니다.

1) 임차인은 토지근저당권자에 대해 최우선변제를 요구할 수 없는지요?

2) 최우선변제금액의 적용기준은 토지근저당권설정일(혹은 토지별도등기일)인지 아니면 임대차계약일 기준 인지 궁금합니다.

3) 공동주택의 토지별등기와, 단독주택의 토지등기는 1)2)의 경우 서로 최우선변제금적용 기준을 다르게 봐야하는건가요?

*** 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결)
저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

**대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결 (배당이의)
대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우,
신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

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답변자 : ans**
2022.05.25 17:58

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문에 대부분의 답이 있습니다만...^^;;

1. 소액임차인의 최우선변제 라는 것은 임대차보호법에서 정하고 있는 것이지, 토지근저당권자에게 요구할 수 있는 것이 아닙니다.^^;;
인용하신 판례와 같이, 토지에 근저당 설정 후 임대차가 이루어진 경우 소액임차인의 최우선변제는 "건물만"의 매각대금 범위 내에서만 이루어지게 될 뿐 입니다.

2. 인용하신 대법원 판례와 같이 소액임차인의 최우선변제 기준은 건물에 대하여 담보물권을 취득한 때 를 기준으로 합니다.

3. 질문 자체를 이해하기가 어렵습니다.
토지별도등기 라는 것이 한두가지 사례가 있는 것도 아니기 때문에, 이를 일반화 할 순 없습니다.
다만, 질문하신 내용과 같이 토지에 근저당이 설정된 이후 건물이 신축되고, 그 이후 해당 건물에 대한 근저당이 설정된 경우라면 이것이 소액임차인의 최우선변제 기준이 되며, 이는 공동주택이나 단독주택 모두 동일합니다.

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