임차인인데 강제경매개시결정이 되었습니다 권리가 궁금합니다

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[질문] 임차인인데 강제경매개시결정이 되었습니다 권리가 궁금합니다

질문자 : chanhwui**
2022.06.08 14:51
조회수 909

-> 현상황

저는 지금 거주중인 집에서 약 2년 반 가량 살고있으며
입주시작부터 전입신고와 확정일자를 받았습니다.
또한 올 초 2월초에 2024년 2월까지 2년 재계약을 하였고
다시 확정일자를 받았습니다.

그러다 올해 4월말 강제경매개시결정이 되어
5월달에 안내문을 받았습니다.

배당요구종기일은 7월초라고 합니다.

등기부등본을 보면 갑구에 집주인의 소유권과 강제경매개시결정 두개만 있고
을구에는 아무것도 없으며
(근)저당권 및 전세권이 기록사항 없음으로 되어있습니다.

-> 제가 원하는 것은

중소기업대출을 받고있어 이 대출의 연장 유무 조건때문에
계약한 기간만큼 이 집에서 거주하고싶습니다.

-> 질문은

첫째로, 이 집에서 계속 거주하거나 권리를 보장 받을 수 있는지,

둘째로, 가능하다면 권리신고 및 배당요구신청서를 모두 작성해서 제출해야할지,
권리신고서만 따로 제출해야하는건지 궁금합니다.

제가 좁게나마 알아본 바로는
배당요구신청을 하고 배당을 받을경우에는
계약만큼 거주하지 못하고 나가야 한다는 말이 있었는데
확실하게 알지를 못해서 너무 불안합니다...

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답변자 : ans**
2022.06.09 00:37

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

무언가 문제가 생기면 가장 먼저 찾는 건 당연히 인터넷 검색입니다.
허나...
인터넷 상 에서는 정확한 기초사실관계의 확인 뿐만 아니라, 전체적인 맥락과 목적에 대한 판단이 답변자의 관점에 따라 상당한 차이가 존재할 수 밖에 없는 만큼 이런 저런 각기 다른 답변이 나올 수 밖에 없기 때문에, 당사자인 질문자님에게 있어서는 실질적인 이득이 전혀 없습니다.
즉, 인터넷 상에서의 답변과 정보는 초기 의문을 해소하는 용도로만 활용해야 한다는 것 이지요.

1. 말씀하신 내용들로 미루어 추정하건데...
대항력을 갖춘 임차인 인 것으로 보여집니다.
따라서, 질문자님의 경우 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구신청 여부는 필수가 아닌 선택사항이 됩니다.
즉, 선택사항이니만큼 당연히 배당요구를 한 경우와 그렇지 않은 경우를 비교하여 각각의 경우에 따른 장단점과 손익계산비교가 선행되어야 하나...
질문하신 내용만으로는 이를 판단할 수 있는 근거가 전~~~~혀 없습니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인이 권리신고 및 배당요구를 할 경우, 이는 종전 임대차계약의 종료의사로 간주하게 됩니다.
따라서, 임대차계약의 존속기간과 관계없이 전액배당이 가능할 경우 낙찰자에게 명도를 이행해야 할 의무가 있습니다.
반대로, 권리신고 및 배당요구를 하지 않을 경우...
해당 임차인은 낙찰자에게 있어 종전 임대차계약의 존속을 주장할 수 있으며, 계약기간 종료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있고, 그렇지 않은 경우 임차보증금 전액을 낙찰자로 부터 반환받음과 동시에 명도를 이행하면 됩니다.

3. 2번 답을 통해 말씀드린 바 로, 그렇다면 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 것이 낫지 않느냐...라고 할 수 도 있습니다만...
실무에 있어서는 반드시 그렇진 않다는 것이 문제 인 것 입니다.
즉, 경우의 수에 따라 경매가 제대로 진행되지 않을 수도 있고...
질문자님이 원하는 바와 같이 좀더 거주하고 싶다 가 아니라 평생 그 집에서 쭈욱~~살아야 하는 수 가 발생할 수도 있다는 것이지요.

4. 이렇듯 수많은 경우의 수가 존재하는 경매사건의 당사자 인 만큼 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 질문자님의 현재 상황과 주요목적, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건으 낙찰사례 등 통계자료 등 을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성 등을 통해 각각의 경우의 수에 따른 손익계산 비교를 토대로 대응방안을 강구하시는 것이 최선의 방법 입니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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