다세대주택 1세대에 선순위 임차인이 2명 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요.
서울남부지방법원 2018타경107678 경매사건에서
(배당요구종기일 2019. 3. 26.)

전 임차인 갑 (보증금 100,000,000원)
- 전입 2016. 4. 8.
- 확정 2016. 4. 8.
- 배당요구 2018. 10. 11.
- 임차권등기 2018. 10. 11.
- 실 점유기간 2016. 4. 7. ~ 2018. 3.경
(3월 이후에 가구 일부를 남겨두고 이동)

현 임차인 을 (보증금 130,000,000원)
- 전입 2018. 4. 23.
- 확정 2018. 4. 2.
- 배당요구 2019. 3. 25.
- 실 점유기간 2018. 4. 21. ~ 현재까지
(2018. 3.경 중개사와 목적물 확인시 공실이었음, 임대인이 전 임차인의 가구를 임의로 반출하였음.)

(계약상 임차인 주택도시보증공사도 있으나 점유한 사실이 없고 배당요구종기일 이후에 배당신청하여 권리분석에서 제외)

전 임차인 갑과 현 임차인 을 모두 경매기입등기 당시 기준 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차인들이고, 현재는 위 말소기준권리였던 근저당권이 말소된 상태이며 다른 담보물권은 없는 상태입니다.

실 배당액이 1,800만원밖에 되지 않아
전 임차인이나 현 임차인 중 1명만 전액 배당 받을 예정입니다.
전 임차인은 점유를 유지중에 임차권등기를 했다고 주장하고
현 임차인은 점유를 상실했기 때문에 내가 배당받는다고 주장하는 상황입니다. 누가 배당받던 둘다 보증금일부만 배당받을수 있는 상황인데

질의사항은
1세대에 선순위임차인이 여러명 있을 수 있는지와
매수인이 전 임차인의 보증금과 현 임차인의 보증금 모두 인수하게 되는건가요? 아니면 둘 중 한명만 인수하고 나머지 한명은 대항력이 소멸되는 걸까요?

답변자 : ans**
2022.07.21 22:55

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문은 정확히 해 주셔야 답변의 오차범위가 적어집니다.
"1세대에 선순위임차인이 여러명 있을 수 있는지와
매수인이 전 임차인의 보증금과 현 임차인의 보증금 모두 인수하게 되는건가요? 아니면 둘 중 한명만 인수하고 나머지 한명은 대항력이 소멸되는 걸까요?"
라 질문하셨으나... 그 전제가 질문하신 사건에 한 한 것인지, 일반적인 경우까지 포함한 것인지를 엄격히 구분하지 않으면 혼란이 발생할 수 밖에 없습니다.
예를들어, 일반적인 경우에서는 1세대에 다수의 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 수 있습니다만, 질문하신 사건에서의 경우에는 그럴 가능성은 적다고 보여지는 차이가 존재하기 때문이지요.

또한...
질문하신 사건에 한해 적용 된 질문이라 하더라도, 그리 간단히 답이 가능한 내용은 아닙니다.

1. "(2018. 3.경 중개사와 목적물 확인시 공실이었음, 임대인이 전 임차인의 가구를 임의로 반출하였음.)
(계약상 임차인 주택도시보증공사도 있으나 점유한 사실이 없고 배당요구종기일 이후에 배당신청하여 권리분석에서 제외)"
이라 언급하셨다면, 이를 입증할 수 있는 근거가 무엇인지를 정확히 밝히셔야 합니다.
단순히 질문자님의 판단에 불과한 것인지, 아니면 이를 입증할 만한 객관적인 근거가 존재하는지 등에 따라 그 답은 달라집니다.

2. 주영X의 경우, 2016.04.08 전입, 2018.10.11 임차권등기 를 했으나, 만약 이 두 시점 사이에 점유상실 등 대항력의 소멸사유가 존재하는 경우라면 당연히 대항력은 인정되지 않습니다.
따라서, 점유상실에 대한 입증이 필요할 것이며...
또한...
2016.04.08 전입 당시 소유자는 한호X, 한호X 2인 이었고, 따라서 임대차계약을 했다면 임대인이 2인 이었어야 하는 것이 당연한 일 이고, 따라서 1/2 지분이 아닌 지분전체에 대한 강제경매신청사건이었어야 하는 것이 당연한 일 일텐데, 어찌된 영문인지 소유자 중 1인의 지분에 대해서만 강제경매를 신청한 것인지 또한 상당히 의문 입니다.

2. 한국토지주택공사의 경우 가 정말 의아 합니다.
기본내역 상 보이는 형태로 보아, 임대인과 한국토지주택공사가 임대차계약을 하고, 한국토지주택공사가 선정한 입주자가 전입을 하는 방식으로 임대가 이루어지는 임대주택의 형태인데, 동네 마트도 아닌 한국토지주택공사가 점유사실이 없다?? 라는 사실 자체가 사실 상 이해하기가 상당히 어렵습니다.
물론, 점유사실이 없다면, 이 역시 주영X의 경우와 마찬가지로 대항력은 성립할 수 없습니다.

3.결국... 주영X 의 임차권등기 이전 인 2018.04.23 전입을 한 박선X 의 경우가 적법한 임차인으로서 대항력을 갖춘 임차인 일 가능성이 크며, 유일한 대항력을 갖춘 임차인 일 가능성 또한 크다고 보여집니다.
다만... 위에 언급한 바를 비롯해 선뜻 이해하기 어려운 변수들이 상당수 존재하는 만큼 이에 대한 추가적인 검토가 반드시 필요합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2022.07.21 23:50

추가로...
질문자님이 해당 사건과 무슨 관계가 있는 분 인지는 알 수 없습니다만...
누가 배당을 받느냐는 해당 임차인들간에 배당이의 등을 통해 다툴 문제에 불과합니다.
정작 더 큰 문제는...
낙찰자의 입장에서는 인수해야 할 임차인의 임차보증금 범위를 특정할 수 없게 되는 상황이 발생할 수 있는 만큼 배당이의를 통해 해당 임차인들이 다투고 있는 동안 명도에 엄청난 어려움이 발생할 수도 있다는 점!
또한, 다수의 임차인이 대항력을 주장하고 있는 만큼 대항력이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다는 점!
특히나, 단독으로 사용/수익을 할 수 없는 1/2 지분매각사건이기 때문에 공유자의 협조없이는 명도 또한 불가능하다는 점!
이 세가지 현실적인 문제가 예상되는 만큼 각별히 주의해야 합니다.

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