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[질문] 17224번 질문자입니다.

질문자 : sm11**
2023.01.14 08:34
조회수 423

등기부에 근저당, 가압류 아무 것도 없이 깨끗한 상태 확인하고제가 전세 들어갔는데요.
2022년 2월 9일에 확정일자 받고 전입신고 하고 점유하고 있습니다. 지금도 등기부는 근저당 없이 깨끗한 상태입니다.
전입신고, 확정일자, 점유 다 하고 있는데 제가 대항력 있는 임차인이 아닐 수도 있는지요?

제 임대차 계약일이 당해세보다 나중이면 당해세가 먼저인건 기사를 통해 알고 있었고. 주인이 사업하는 사람이니, 3개월치 임금도 전세금보다 먼저인 것은 알고 있으나...
지금 제가 살고 있는 아파트가 강제 경매 되었을 때, 매각대금으로부터 배당받지 못한 전세 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 매수인에게 요구할 수 있다라고 알고 있었습니다.
그래서 전세 보증금을 다 받을 수 있는 것으로 알고 있었는데.. 제가 알못 알고 있는 것인지요?

http://www1.taein.co.kr/community/board/news/cst_board_view_newsV2.php?no=5234

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답변자 : ans**
2023.01.14 16:06

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"제 임대차 계약일이 당해세보다 나중이면 당해세가 먼저인건 기사를 통해 알고 있었고"
=> 기사내용이 잘못되었거나... 질문자님이 잘못 이해하고 있거나 둘 중 하나 입니다.
당해세는 임대차계약일과는 아무런 관련이 없습니다.
현시점에서 당해세는 임차인의 우선변제권 보다 항상 우선하는 만큼 당해세의 발생일 이전의 임차인이라 하더라도 당해세가 우선하여 배당됩니다.
당해세를 제외한 각종 조세채권 및 공과금은 법정기일에 따라 배당순위가 달라지는 것 이지요.

등기사항전부증명서가 깨끗한 상태에서 전입+인도 를 통해 대항요건을 갖춘 임차인 이라면, 대항력을 갖춘 임차인이라 할 수 있습니다.
단, 대항력은 전입+인도 가 그 요건인 것이지, 확정일자와는 관련이 없으며, 확정일자는 우선변제권 즉, 배당순위와 관련있는 것 입니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 법률에 따른 이론 상...
매각절차에서 전액배당을 받지 못할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 임차보증금 전액 보전이 가능하다...라고 볼 수 도 있으나...
최근 주택가격하락에 따라 임차보증금과 매매시세가 비슷한 수준이거나 역전세가 발생한 물건의 경우에는 위의 법률 상 이론이 적용되기 어렵습니다.
즉, 낙찰자의 입장에서 얼마에 낙찰을 받든 총매입금액은 최소 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없는데, 일반매매시세가 이와 비슷한 수준이거나 오히려 이보다 낮은 경우라면 굳이 입찰에 참여할 이유가 전혀 없어지기 때문이지요.
이 경우 수차례 유찰이 반복되다가 결국 경매사건은 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음) 을 원인으로 하여 기각 또는 취소결정이 이루어질 수 밖에 없는 것이 현재의 현실입니다.
이것이 대항력이 만능이 아닌 대표적인 예 입니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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