남부4계 2022-104881(1) - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

안녕하세요.

1. 현황조사서에 "현지출장 방문시 아무도 만나지 못하여(폐문부재), `경매현황조사 안내문`을 현관문틈에 남겼으나 연락이 없고 전입세대 열람 내역상 `해당주소의 세대주가 존재하지 않음" 이렇게 되어있으나 전입세대열람에 전입신고된 세대주와 동거인이 있습니다.
대항력이 없는 전입이니 신경안써도 되는 것인가요?
그렇다면 낙찰 후 인도명령 신청을 해야 하는건가요?

2.매각물건 명세서 비고난에

"이 사건 신청채권자는 대항력과 우선변제력이 있는 주택임차권자 오미정의 승계인으로서 2022. 11. 25.자로 '이 사건 부동
산의 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상이면 매각대금에 대한 우선변제권만 행사하고 매수인에 대한 대항력은 포기한
다는 취지의 조건부 확약서'를 제출하였으나 받아들이지 아니함"

그렇다면 감정가대비 60프로 이상으로 낙찰되어도 대항력을 행사한다는 의미인 것이죠?

3. 2번 법원에서 HUG 조건부 확약서를 거부했다는 의미인가요?

감사합니다.

답변자 : ans**
2023.02.23 13:59

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 무엇을 근거로 "대항력이 없는 전입" 이라고 말씀하시는 것인지 이해가 안되네요.
해당 사건의 경우, 말소기준권리인 2021.01.25 노원세무서장 의 압류 이전 인 2019.08.30 전입 으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인됩니다.
임차권등기가 경료된 이상 그 이후 전출 및 이사를 하더라도 대항력의 효력은 유효합니다.
따라서, 전액배당이 되지 않을 경우 해당 임차인 은 인도명령대상이 아닙니다.

2,3. 주택도시보증공사에서 최근 주로 활용하는 임차권인수조건부경매 와 비슷한 취지입니다만, 어찌됐든 그러한 조건부매각이 받아들여지지 않은 만큼 해당 임차인은 대항력을 행사할 수 있다는 의미 인 것이지, 대항력을 행사한다 라는 의미는 아닙니다.
다만...
최근 법원은 주택도시보증공사의 임차권인수조건부경매를 허용하여 매각을 진행하는 케이스를 자주 볼 수 있음에도 불구하고 이를 불허했다는 것은 다소 의아한 상황인 만큼 재확인 해 볼 필요는 있습니다.
아마도...
주택도시보증공사의 임차권인수조건부경매 라는 것은 임차인의 승계인으로서 전액배당이 받지 못하더라도 대항력을 주장하지 않는다 라는 것이 보통의 경우인데 반해, 해당 사건의 경우 "매각가격이 최초감정가 대비 60% 이상이면...."이라는 추가적인 조건이 있었기에 불허된 것으로 보여집니다.

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010-5554-6720

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답변자 : ychy1**
2023.02.23 19:42

1. 무엇을 근거로 "대항력이 없는 전입" 이라고 말씀하시는 것인지 이해가 안되네요.
해당 사건의 경우, 말소기준권리인 2021.01.25 노원세무서장 의 압류 이전 인 2019.08.30 전입 으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인됩니다.
임차권등기가 경료된 이상 그 이후 전출 및 이사를 하더라도 대항력의 효력은 유효합니다.
따라서, 전액배당이 되지 않을 경우 해당 임차인 은 인도명령대상이 아닙니다.

선생님 전입세대열람에 임차권등기가자 아니라 제 3의 인물이 전입되어있습니다.
아마도 임차권등기자는 전출 한 것으로 보입니다.
그래서 낙찰 후 이런 분들은 인도명령 신청을 해야 하는지 여쭙는거에요.

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답변자 : ans**
2023.02.23 20:47

/ychy1**
경매개시결정등기 이후의 전입자 에 대한 인도명령을 해야 하느냐 에 대한 논의는 사실 상 무의미 합니다.
당연히 경매개시결정등기 이후의 전입자가 점유자 라면, 인도명령대상자 입니다.
허나, 대항력을 갖춘 임차인의 임차권등기가 확인되고, 경매개시결정등기 이후 전입이 확인되는 등 임대차 및 점유관계가 불분명한 만큼 현황조사 시 임대차 및 점유관계를 재확인 하신 후 판단해야 할 문제 입니다.

참고로...
대항력을 갖춘 임차권자가 전출 및 이사를 한 이후, 경매개시결정등기 이후의 전입자가 점유 중 인 상황의 경우 상당한 명도저항이 예상되는 만큼 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 기본적으로 고려해 두어야 합니다.

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