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[질문] 공유물분할을위한경매 질문

질문자 : ejsrms10**
2023.03.20 08:41
조회수 405

사건번호 : 청주지방법워 2021-7712
지분을 A,B가 각각 1/2씩 가지고 있는 물건인데, 그 중 A가 경매신청을 한 건 입니다.
이런 물건은 대부분 재산 청산을 위한 건이라고 알고 있는데, 해당 건도 그러한 물건인가요?
경매 참여해도 문제가 없나요?
만약 예를 들어서 제가 1억에 낙찰을 받는다면, A와 B가 각각 5천만원씩 나눠서 가져가고 제가 해당 물건의 주인이 되는건가요?
위 물건을 보면 농지취득자격증명이 필요한데, 전 65m2을 부속토지 일부도로로 사용중이라고 나와있습니다. 이러한 경우 농취증 받는데 무리가 없을까요?
추가적으로 더 살펴봐야하는 중요한 사항들이 있을까요?
집 가운데 국유지가 지나갑니다.
해당 물건 낙찰 받을 시 국유지에 대해서는 어떻게 처리를 해야하나요?
국가에 이용료 지불하면서 사용하면 되나요? 기존 계약자가 계약기간이 남아있다면 낙찰을 받더라도 그 기간동안 제가 사용이 불가능한가요?

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답변자 : ans**
2023.03.20 13:20

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

이런 물건은 대부분 재산 청산을 위한 건이라고 알고 있는데, 해당 건도 그러한 물건인가요?
경매 참여해도 문제가 없나요?
=> "공유물분할을위한 형식적경매" 와 청산을 원인으로 한 형식적경매는 엄연히 다릅니다.
후자의 경우에는 채무자의 파산절차 등에 따른 매각절차인 것이고... 공유물분할을 위한 형식적경매는 공유자의 공유자분할청구의소를 원인으로 하여 형식적경매를 통한 현금분할을 명하는 판결에 따라 매각이 진행되는 것 입니다.
또한, 공유불분할청구를 원인으로 한 형식적경매??? 라는 사실 하나만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단할 순 없습니다.

만약 예를 들어서 제가 1억에 낙찰을 받는다면, A와 B가 각각 5천만원씩 나눠서 가져가고 제가 해당 물건의 주인이 되는건가요?
=> 단순계산으로는 그렇습니다.

위 물건을 보면 농지취득자격증명이 필요한데, 전 65m2을 부속토지 일부도로로 사용중이라고 나와있습니다. 이러한 경우 농취증 받는데 무리가 없을까요?
=> 6625번지 토지가 농지 이고, 농지자격증명원 제출요망 이라 명시되어 있으나, 해당 농지는 현재 주택의 부속토지 및 일부도로로 이용 중인 것으로 보여집니다.
따라서, 지상건축물, 지상구조물 이 존재하고 지목과 다른 용도로 이용 중인 만큼 원상회복을 하지 않을 경우 농지취득자격증명원 발급을 거절당할 수 있으므로 반드시 재확인 해야 합니다.

추가적으로 더 살펴봐야하는 중요한 사항들이 있을까요?
=> 알 수 없습니다.
앞서 질문하신 바와 같이, 매각대상 중 농지가 포함되어 있는 이상 농지취득자격증명원 제출을 요하나 지상에 건축물 및 구조물 등이 존재하는 만큼 농지취득자격증명원의 발급을 거절당할 우려가 있으며, 아래 질문하신 바와 같이 지상건축물 일부가 국유지?? 라면 반드시 이에 대한 확인이 선행되어야 제대로 된 권리분석이 가능합니다.
단순히, 등기사항전부증명서 상 권리관계를 살펴보는 것 정도를 권리분석 이라고 하진 않습니다.

집 가운데 국유지가 지나갑니다.
해당 물건 낙찰 받을 시 국유지에 대해서는 어떻게 처리를 해야하나요?
국가에 이용료 지불하면서 사용하면 되나요? 기존 계약자가 계약기간이 남아있다면 낙찰을 받더라도 그 기간동안 제가 사용이 불가능한가요?
=> 추가확인이 필요합니다.
국유지가 지나는 부분과 면적이 어떻게 되는 것인지, 해당 건축물의 소유자가 점용허가를 받아 사용 중인 것인지, 아니면 무단으로 사용 중 인 것인지, 아니면 다른 제3자가 점용허가를 받은 상태인지 등 세부적인 내용을 확인해야 답변이 가능한 문제 입니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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