강제경매 신청자의 보증금+지연이자 배당관련 문의

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[질문] 강제경매 신청자의 보증금+지연이자 배당관련 문의

질문자 : pyj00**
2025.05.02 06:32
조회수 24

안녕하세요.
저는 채권자이자, 강제경매 신청자입니다.

선순위임차권자이고, 저보다 후순위 근저당이 있습니다.
* 권리자 순서
1. 법원 : 경매비용
2. 국가 : 세금
3. 임차권 : 경매신청채권자
4. 근저당 A : 말소기준권리
5. 근저당 B

* 경매개시결정문의 청구금액 : 돈 (보증금+경매신청일까지의 지연이자) 및 이 중 돈 (보증금)원에 대하여 (경매개시일)부터 완제일까지 연 12%의 비율에 의한 지연이자금

경매 신청할 무렵에 제 사건 변호사님이 설명해주셨을 때는 "임차권자이면서 강제경매신청자이고, 집행 권원에 보증금은 물론이고 지연이자를 포함하고 있기 때문에, 매각대금에서 집행비용을 뺀 나머지가 원금, 지연이자, 소송비용보다 크면 그 돈을 전부 받을 수 있다"고 알려주셨습니다.

곧 매각기일인데요. 아래와 같이 질문드립니다.

[질문1] 낙찰자가 있는 경우, 보증금이 모두 회수되지 않으면 낙찰자가 미회수된 보증금과 지연이자를 모두 인수하는게 맞나요?
아니면, 강제경매신청채권자가 미회수 보증금+지연이자 등을 추심하기 위해 채무자를 상대로 별도 추심을 진행해야 하나요?

[질문2] 3회차까지 유찰되는 경우, 4회차 매각기일에 제가 입찰하는 상황을 고려한 질문입니다.
낙찰자가 강제경매신청인이고, 낙찰금액이 보증금 보다 낮은 경우, 상계처리하고 미회수된 보증금+지연이자는 소멸되나요?(낙찰자와 임차인이 같으므로)
아니면, 미회수된 보증금과 지연이자에 대해 채무자를 상대로 추심절차를 별도 진행 가능한지요?

답변환영!

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답변자 : ans**
2025.05.02 10:52
답변 5회 (5점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 낙찰자는 임대차계약 상의 모든 권리.의무가 그대로 승계하는 바, 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금반환채무 반환 이행을 지체함으로써 발생한 지연손해금 역시 임차보증금반화냋권의 승계와 달리 볼 이유가 없습니다.
즉, 지연손해금을 포함하여 전액배당이 불가능할 경우, 이는 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
다만, 이는 낙찰자와 협의를 통해 반환받는 것이 당연히 가장 간단한 방법이지만, 낙찰자가 이를 거부할 경우 당연히 낙찰자를 상대로 법률적인 절차를 통해 추심을 해야 하겠지요.

2. 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우, 종전 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 됩니다.
즉, 대항력을 갖춘 임차인=임차보증금반환채무를 반환해야 하는 의무를 승계한 임대인 이 되어 버리며, 이 경우 전소유자(전임대인)은 임차보증금반환채무에 반환의무를 면하게 됩니다.
따라서, 임차인 본인이 채권자이자 채무자가 되어버리며, 이를 혼동이라 하는 것 이지요.
즉, 전소유자(전임대인)에게 임차보증금 및 지연손해금에 대한 청구가 불가능 합니다.

따라서... 대항력을 갖춘 임차인이라면, 입찰참여에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 입찰여부를 신중히 판단해야 할 대표적인 이유이기도 하므로 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.05.02 12:14
답변 5회 (5점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.

1. 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 그 미배당분의 보증금을 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 지연이자도 낙찰자에게 청구는 가능합니다. 다만 지연이자는 배당에서는 받을 수 없지만 채권자에게 배당하고 남는 금액이 기존 임대인에게 배당이 되는데 이 잉여금을 압류해 받아가는 방법이 있습니다. 그러나 지연이자를 받기 위해서는 주택을 임대인에게 인도하는 시점부터 발생하는 것이므로 주택을 인도하지 않고 사용수익했다면(또는 임차인의 점유 하에 두었다면) 지연이자 등을 낙찰자에게 청구할 수는 없습니다.
2. 낙찰자가 임대인의 지위를 승계합니다. 그 말은 낙찰자가 미배당분 보증금을 임차인에게 물어줘야 합니다. 낙찰자와 임차인은 동일인이므로, 내가 나에게 채권채무를 지게 되는 것이고, 결론적으로 채권채무는 사라집니다. 이를 법률용어로 혼동으로 인한 소멸이라고 표현합니다. 즉, 셀프낙찰을 받게 되면 기존 임대인에게는 미배당분과 지연이자 등에 대한 청구는 할 수 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : pyj00**
2025.05.02 15:28

답변 감사합니다.

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