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[질문] 임차인 미회수 보증금 경비 증빙(임차인 셀프 낙찰시)
  • 질문자 : chw**
  • 2025.05.02 17:52
  • 조회수 21

안녕하세요,

임차하던 아파트가 현재 경매 진행 중이며, 저는 2순위 임차인입니다.

1순위: 은행 근저당 3억원
2순위: 전세보증금 5억원

해당 아파트 감정가액이 1순위+2순위 합계금액보다 낮아서, 제가 낙찰받을 예정입니다.
만약 제가 6억원에 낙찰받는다고 가정하면, 제가 회수하지 못한 보증금이 2억원인데요,
추후 해당 아파트 매도시 양도세 계산할땐 미회수 보증금을 '필요경비'로 인정받는다고 국세청 회신을 받았습니다.
그럼 제가 해당 아파트 낙찰 받을때, 미회수 보증금 2억원에 대한 별도의 증빙서류 같은걸 경매 법원에 요청을 따로 해야할까요?

미리 답변에 감사드립니다.
 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.05.02 18:23
  • 답변 7회 (7점)
반갑습니다.
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증빙서류라는 것이 낙찰가를 증명하는 되는 것이고(매각허가결정문)
배당시 배당표(실제로는 상계신청서 등)와 임대차계약서를 미리 챙겨놓으면 됩니다.
별도 증빙서류는 필요 없습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.05.02 19:23
  • 답변 10회 (10점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
국세청에 정확히 어떻게 무엇을 문의하신 것인지 부터 재확인이 필요해 보입니다.

대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우 임차인의 지위가 혼동에 의해 소멸하게 되는 바, 임대인에게 청구가 불가능한 경우와 달리 대항력을 갖추지 못한 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우, 미배당임차보증금 차액은 임대인에게 여전~~히 청구가 가능합니다.
전자의 경우에는 필요경비로 인정이 되나... 임대인에게 청구가 가능한 미배당임차보증금 차액을 필요경비로 인정한다???
라는 말도 안되는 회신이 어떻게 가능한 것인지 부터 재확인이 필요해 보입니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.05.04 12:55
  • 답변 10회 (10점)
1. 취득가액에 포함된다 판단한 사례 (대항력을 갖춘 임차인)
국심2004전3745 , 2005.04.30

2. 취득가액에 포함되지 않음을 판단한 사례 (대항력을 갖추지 못한 임차인)
조심2018부2151 , 2018.08.06
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