전세사기 피해자 셀프낙찰 보증금 상계 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 전세사기 피해자 셀프낙찰 보증금 상계 문의

질문자 : ssac04**
2025.06.13 16:16
조회수 44

깡통전세로 피해를 당한 후, 전세사기 피해자로 인정받았고, 현재 제가 임차한 건물을 강제경매 신청하여 조만간 진행될 예정입니다.
(임대인이 구취소에 수감되어 사실상 받을 수 있는 돈이 없습니다.)
이런 부분에 전혀 지식이 없어서 질문이 미흡하고 답답하시겠지만 부탁드립니다....

전세 보증금은 1.4억원이고, 제 전세보증금을 상계하여 건물 낙찰대금으로 사용할 수 있다고 알고 있습니다.
셀프낙찰을 받아 건물을 정리하고자 하는데, 문제는 법정기일이 앞선 국세채권이 있기에 문의사항이 있어 이렇게 질문드립니다.

* 현재 상황
- 등기부등본상 제가 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 확정일자/전입신고가 다른 가압류,압류보다 빠릅니다.
- 저와 같은 층, 다른 호수에 살고 있는 동일한 피해자도 경매가 진행중이어서 '압류재산 공매재산 명세'를 확인해보니,
제 확정일자/전입신고보다 법정기일이 빠른 세금이 1.5억정도 있는 걸로 보입니다. ('배분요구 및 채권신고 현황'에 xx세무서가 배분요구 1.5억으로 되어있습니다.)
- 세금이 많아, 조세채권안분신청을 해둔 상태입니다. (집주인의 건물 숫자는 모릅니다.)
질문사항 : 제가 0.5억에 건물을 낙찰받는다고 가정하고, 보증금 상계신청을 하면 제가 내야할 금액은 얼마인가요?
그리고 국세채권은 소멸되나요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.06.13 16:35
답변 12회 (12점)

반갑습니다.
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임차인의 전입 확정일보다 법정기일이 빠른 조세채권이 존재하는 경우, 임차인 셀프 낙찰시 낙찰대금이 1.5억 이하에서는 상계될 금액이 없으므로 0.5억 낙찰시 전액을 납부해야 합니다. 따라서 500~1000만원 선에 셀프낙찰을 받아 낙찰대금을 전액 납부하고 취득해서 정리하는 게 낫습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.06.13 17:26
답변 16회 (16점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
전세사기피해자결정, 강제경매 까지 특별한 법률적인 도움 없이 셀프로 진행하셨다면, 상당히 많은 공부를 하셨을 것으로 보여집니다만...
공부의 목적이 아니라, 임차인 당사자의 일 이라면...
정확한 기초사실관계를 토대로 현재의 상황부터 정확하게 확인해야 하는 것이 맞습니다.^^;;

1. 임차인의 채권상계라는 것은 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.

2. "다른 호수에 살고 있는 동일한 피해자도 경매가 진행중이어서 '압류재산 공매재산 명세'를 확인해보니"??
공매재산명서세는 경매가 아닌 경매절차에서 나오는 서류입니다.
경매는 물건명세서, 공매는 공매재산명세서 입니다.

3. 세무서의 배분요구가 확인된다는 사실 만으로 법정기일이 빠르다???? 라는 판단 자체가 불가능합니다.
질문자님이 이미 답을 정해놓고 질문을 하시는 것인지, 법정기일이 빠른 세금을 확인하신 것인지, 질문자님만 아는 내용을 제3자가 알것이라는 가정으로 질문을 하시면 답변 자체가 무의미 합니다.
질문자님이 임차인 당사자라면, 배당요구종기일 전후로 경매사건기록열람을 통해 각종 조세채권 및 공과금의 항목과 법정기일, 금액 등 세부적인 내용을 확인할 수 있습니다.
이를 통해 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 확인해야 질문에 대한 답변이 가능합니다.

4. 마지막으로... 조세채권의 소멸여부를 질문자님이 묻는 이유를 이해하기가 어렵습니다.
임차인의 입장이든 낙찰자의 입장이든 인수대상이 아닌 임대인의 조세채권의 소멸여부를 따질 이유가 전혀 없습니다만... 조세채권은 절대 소멸하지 않습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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