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[질문] 2024타경526817 분석 부탁드립니다
  • 질문자 : factoryma**
  • 2025.07.16 15:30
  • 조회수 22

2024타경526817 낙찰자입니다
주택도시보증공사 대항력포기 확약서 제출된 물건입니다
교부청구서 4건이 있는데 혹시 낙찰자가 인수할 내용(금액)이 있을까요? 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.07.16 17:36
  • 답변 18회 (23점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이라 임차인 보증금을 인수할 일도 없을 뿐더라 조세채권을 신경 쓸 이유도 없습니다. 조세채권은 특별한 경우가 아니면 확인할 이유도 필요도 없습니다. 조세채권을 낙찰자가 직접적으로 떠안는 일은 경매 공매(압류재산공매)에서는 어떤 경우에도 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인이 존재해서 조세채권이 우선 배당됨으로 인해 그 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 미배당분 보증금을 물어줘야 하기 때문에 의미가 있을 뿐입니다. 따라서 임차인이 없거나, 있어도 대항력이 없거나, 대항력이 있어도 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 조세채권이 수백억 수천억이라도 의미 없습니다.
따라서 해당 사건은 대항력 있는 임차인이 있지만 대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이므로 조세채권 자체가 의미 없습니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.07.16 17:48
  • 답변 20회 (25점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 대항력을 갖춘 임차인이 확인되나, 임차권의 양수인인 주택도시보증공사의 임차권등기인수조건변경부 매각에 따라 대항력을 포기한다는 취지의 확약서가 제출된 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

2. 허나, 임차권이 주택도시보증공사로 이전되었다는 것이 점유의 이전까지 수반하는 것은 아닙니다.
임차권등기 이후 전출 및 이사를 한 이후 소유자 혹은 제3자의 점유 가능성을 배제할 수 없는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.
전입 및 점유권원이 존재하지 않는 제3자의 점유 가능성이 상당하며, 이 경우 상당한 명도저항이 불가피 할 수 있으며, 이는 곧 추가비용 발생 가능성 및 명도지연에 따른 각종 기회비용의 손실로 이어질 수 있는 만큼 각별히 주의해야 할 문제 라는 점 명심하시기 바랍니다.

3. 각종 조세채권 및 공과금은 기본적으로 낙찰자의 인수대상도 아닙니다만...
대항력을 갖춘 임차인의 양수인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행 중인 만큼 각종 조세채권 및 공과금이 낙찰자의 추가인수대상으로 연결되는 일은 발생하지 않습니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
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