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[질문] 인천9계 2024-507397(4) 관련 문의 드립니다.
  • 질문자 : syda**
  • 2025.07.21 20:53
  • 조회수 9

안녕 하세요? 표제 관련 아래와 같이 문의 드리니 답변 주시면 감사하겠습니다.

1. "지목이 전이나 농지법상 농지로 볼수 없다"의 의미 => 지목이 전/답/과수원이면 농지로 알고 있는데 지목이 전 이면서
농지가 아닌 경우도 있는 지 여부 및 농취증 발급 불요한지 여부 문의

2. 소유자 미상의 제시외 건물 ( 주택 )은 무허가 건물로 보이는데 법정 지상권 성립 여지가 있다는 말의 의미 =>
무허가 건물 대장에 등재되지 않았다면 법정 지상권이 성립 가능성이 있는지 여부 문의

3. 감정요함에서 "세로(불)"의 의미

4. 해당 지분 경매 사건 낙찰 시 얻을 수 있는 이득은 무었인가요?


감사합니다. 
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.07.21 22:27
  • 답변 23회 (28점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 지목 상 농지임에도 불구하고 농지법에서 제외되는 경우, 또는 영농여건불리농지 등의 경우에는 농지취득자격증명원 제출을 요하지 않으며, 이는 실무에서 종종 볼 수 있는 경우 입니다.

2. 무허가.미등기.불법건축물 모두 법정지상권은 성립할 수 있습니다.
따라서, 매각대상에서 제외 된 지상건축물이 존재하는 만큼 당연히 법정지상권 성립여부 및 성립 가능성을 확인하고, 이를 토대로 향후 대응방안 또는 출구전략을 사전에 반드시 수립해야 합니다.

3. "세로" 라는 것은 쉽게 말해 좁은 길 을 의미하며, "불" 은 차량이 통행할 수 없음을 의미합니다.
즉, 차량이 통행할 수 없는 좁은 도로 라고 이해하시면 됩니다.

4. 해당 질문은 권리분석을 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.
여기에서 말하는 권리분석이라 함은 단순히 등기사항전부증명서 상 권리관계를 비롯해 경매정보사이트에서 수집할 수 있는 정보들만을 의미하진 않습니다.
세부적인 서류검토 후 현황조사 등을 통해 해당 토지의 주변환경, 입지요건, 각종 규제사항 등을 확인하고, 해당 물건의 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 산정해야 하는 것이고...
지분매각사건인 만큼 당연히 출구전략 또한 권리분석에 포함되어야 할 내용에 해당합니다.
즉, 이러한 과정을 모두 생략한 상태에서 경매정보사이트 상의 정보만으로 해당 물건의 투자성을 판단하는 것은 당연히 무의미하고 불가능할 수 밖에 없습니다.
해당 질문에 대한 답은... 인터넷 상에서 답변이 가능한 내용이 아니라 경매컨설팅의 범위에 해당하는 내용이라는 점 참고하시기 바랍니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.07.22 10:16
  • 답변 22회 (27점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


1. 농지법의 적용 대상이 되지 않는 전 답 과수원도 존재합니다. 개발행위를 득해 농지전용을 앞두고 있는 농지라든지, 영농여건불리농지 등은 농지법에서 정한 규정의 적용이 완화됩니다.
2. 법정지상권의 성립여부는 지상의 건물(무허가나 미등기조 요건을 갖추면 법정지상권이 성립됨)과 토지의 소유권 변동내력, 건물의 건축연대 등을 종합적으로 따져봐야 합니다. 경매법원은 해당 건물의 법정지상권 성립여부를 판단해주지 않습니다. 유치권을 신고하면 신고된 사실 자체만 공지하고 유치권의 성립 여부를 판단해주지 않는 것과 같습니다.
3. 세로(불)은 자동차 통행이 불가능하나 이륜차 통행이 가능한 도로에 한면이 접한 토지를 말합니다. 세로(가)는 자동차 통행이 가능한 폭8m 미만의 도로에 한면이 접한 토지를 의미합니다.
4. 수익성 여부는 입찰자가 판단할 몫입니다. 지분 매각이어서 향후 지분 정리 과정이 길고 복잡합니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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