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[질문] 체납관리비 관련하여 질문합니다.

질문자 : ktn**
2025.08.06 18:09
조회수 29

최근 낙찰받은 집의 잔금을 치르려고 보니 관리비가 2019년 12월부터 지금까지 밀려있는데 그 사이 관리실에선 전소유자를 상대로 지급명령을 2번 신청하여 확정받았습니다.
첫 번째는 2019년 12월부터 2022년 1월까지, 두 번째는 2022년 2월부터 2024년 12월까지의 관리비입니다. 공실이었던 곳이라서 전유부분은 없고 공유부분만 있습니다.
이제 제가 체납관리비를 납부하려 하니 지급명령을 이야기하며 그간의 관리비 원금은 물론 두 번의 지급명령으로 발생한 지연손해금과 소송비용까지 부담하라고 합니다. 그 기간 발생한 일반적인 관리비 연체료는 청구하지 않았습니다.
관리비에 관한 것이니 원금은 그렇다 쳐도 지연손해금이나 소송비용까지 제가 왜 납부해야 하냐고 하니 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 아래 두 조항을 근거로 제시했습니다.

제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

제42조(규약 및 집회의 결의의 효력)
① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.

쉽게 말해, 제가 낙찰을 받았기 때문에 지급명령에서의 채무자가 전소유자에서 저로 바뀐다는 것인데 이게 말이 되는가 싶습니다. 제가 생각하는 지급명령의 효과는 지난 3년에 한정될 뻔한 체납관리비 인수액을 2019년 12월부터 지금까지 발생한 공유부분 전액으로 확대되게끔 하는 것인데 제가 잘못 이해하고 있는 걸까요?

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답변자 : reala**
2025.08.06 19:19
답변 11회 (11점)

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진행자 김명석입니다.

관리비 채권 중 낙찰자는 전유부분을 제외한 공용부분에 한해 납부 의무가 있습니다. 또한 연체료도 낙찰자가 부담하지 않습니다. 대법원 판례로 나와 있습니다. 관리사무소에서 제시하는 규약이나 정관은 판례보다 하위 법률이므로 지킬 이유가 없습니다.
또한 관리비 채권의 소멸시효는 3년인데, 지급명령으로 소멸시효가 중단되었으므로 2019년부터 체납된 관리비도 낙찰자가 부담해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.08.06 22:13
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 "공용부분에 관하여" 라고 명시하고 있습니다.

지급명령은 관리비채권의 소멸시효를 중단하기 위함일 뿐 이므로, 지급명령을 통해 시효중단이 이루어진 경우라면 3년이라는 소멸시효를 적용할 수 없습니다만, 낙찰자의 인수대상은 체납관리비 중 전유부분과 연체료를 제외한 공용부분으로 한정하고 있으며, 이는 수많은 대법원판례를 통해 알 수 있는 내용입니다.
물론, 실무에서는 질문자님의 경우와 같이 체납관리비 전액 납부를 강요하면서 단전.단수.이사방해 등의 행위가 종종 발생하는 만큼 체납관리비의 정산문제가 협의되지 않을 경우 채무부존재확인청구의소 등 보다 적극적인 대응을 하셔야 하는 것이 맞습니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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