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[질문] 배당 순위 궁금합니다.
  • 질문자 : tkdrms9**
  • 2025.08.07 16:01
  • 조회수 20

집이 10억짜리고, 12억 은행에 근저당 잡혀있습니다.

다가구 주택으로 전세 6천짜리 집에 살고 있습니다. 근저당이 높아 전세보증보험은 가입할 수 없었구요.

소액 임차인은 최우선 변제 대상자로 알고 있는데 만약 경매가 넘어간다면 배당 순위가 어떻게 될까요?

근저당은 계약 이전부터 잡혀있었기에 전세권 설정해봤자 큰 도움은 안된다고 하여 전입신고, 확정일자만 받은 상태입니다.

부도가 나거나 하면 전액 잃을 수도 있을까요?? 아니면 최우선변제로 조금이라도 받을 수 있을까요???

다가구 주택으로 저 이외에도 여러 사람이 있을텐데 그 사람들도 각각 최우선변제로 2500만원씩 최대로 받을 수 있는 건가요? 아니면 2500만원을 나누는 걸까요?

+++혹시 이런 경우 전세사기를 당한다면 구제 방법이 있을까요?? 
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.07 16:09
  • 답변 15회 (15점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 기초사실관계조차 확인할 수 없는 내용으로는 답변이 불가능한 질문 입니다.^^;;
질문자님이 소액임차인에 해당하는지, 해당한다면 최우선변제액은 얼마인지도 판단이 불가능하고...
다가구 주택이라면 다수의 소액임차인이 있을 수 있으며, 소액임차인의 최우선변제액 총액은 매각대금의 1/2을 초과할 수 없는 만큼 예상낙찰가에 대해서도 확인이 이루어져야 하고...
예상낙찰가라는 것은 당연히 권리분석이라는 과정을 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다.

따라서...
등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 다가구주택이라면 건물 전체의 전입세대확인원 및 확정일자등록현황서 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

또한, 전세사기를 언급하셨으나 이 역시 질문자님이 전세사기피해자에 해당하는지 판단이 불가능할 뿐만 아니라, 전세사기피해자에 해당할 경우 그 지원정책은 단순히 인터넷 상에서 간단히 답변할 수 없을 만큼 다양하고 복잡합니다.


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.08.07 19:56
  • 답변 11회 (11점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


시세를 넘어서는 근저당이라면 경매시 확정일자 순에 따라서 보증금을 배당받을 길은 없습니다.
다만 소액임차인에 해당하면 최우선변제금 배당은 받을 수 있습니다. 소액임차인의 조건은 지역과 최초 근저당설정일에 따라 대통령령으로 달리 정하고 있으므로 지역과 근저당설정일을 알아야 합니다.
근저당 12억이 설정된 사실은 등기부에 나와 있을 것인데, 이를 확인하지 않은 임차인에게도 과실이 있으므로 전세사기 피해자로 결정받기는 쉽지 않아 보입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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