선순위 임차인으로 강제경매 신청하여 개시되었습니다. 셀프낙찰 낙찰금액 양도세 등 문의드려요

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[질문] 선순위 임차인으로 강제경매 신청하여 개시되었습니다. 셀프낙찰 낙찰금액 양도세 등 문의드려요

질문자 : cpfltid**
2025.08.07 16:15
조회수 16

안녕하세요
지식이 많이 부족하여서 이곳 저곳 알아보다가 태인을 발견한 후 글을 적어봅니다

제 상황:
우선 저희집은 다세대 빌라로 1억8천의 보증금을 가지고 들어왔습니다
1억 4천 카카오뱅크 전세대출을 끼고 들어왔어요. 무주택자입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 보증금 반환 소송하여 승소하였습니다
집주인 연락두절 되어 강제 경매까지 신청하였습니다
전세사기 피해자는 불인정되었습니다
강제 경매 개시 일자가 나왔고 선순위 임차인이다보니
아무도 낙찰을 안 받을 것 같아 셀프 낙찰을 받아야 하는 상황입니다.

궁금한 점:
1. 경매개시일과 최저매각금액이 4회차까지 나왔는데
계속 유찰시키면 5-6회 넘어서까지 회차가 나오나요?
어느 정도까지 유찰되는지 유찰된다면 5회를 넘어선 회차들의 개시일자와 금액이 궁금한데
이런 정보는 제 담당 경매계에 전화하면 알 수 있을까요?

2.경매낙찰을 받기 위해서는 최저매각금액의 보증금 10%가 필요한데
저는 대항력 있는 선순위 임차인으로 1억 8천의 채권을 가지고 있으니
경매를 계속 유찰시켜서 제일 낮은 매각금액에 낙찰을 받으면 될까요?
그럴 경우 취득가액은 보증금+@(제가 낸 보증금)으로 산정된다고 알고 있는데
그럼 바로 매매한다고 해도 양도소득세는 발생하지 않는 걸까요?

3.현재 카카오뱅크에 1억 4천의 전세대출을 받고 들어왔는데
제가 셀프낙찰 받을 때 집은 상계처리하여 돈이 더이상 안드는 걸로 알고 있는데
그렇다면 카카오뱅크에 있는 돈은 상환처리를 해야할텐데
상계처리한 집을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있나요..?

3번 질문은 답변안해주실 수 있지만 답답한 마음에 올려봅니다 ㅠㅠ

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.08.07 19:52
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

1. 선순위 조세채권등의 변수가 없어 1.8억 전액 배당받아 상계처리된다는 전제하에서는 1.8억에 낙찰을 받아도 됩니다. 입찰보증금을 납부해야 하지만 배당기일에 입찰보증금도 돌려받습니다. 또 잔대금은 상계신청하면 납부하지 않아도 됩니다.
또, 1000만원 이하에서 낙찰을 받아도 되지만 경매계 하이에나들의 표적이 될 수 있으니 주의바랍니다. 500만원에 낙찰을 받고 난 뒤 주인행세를 하며, 나머지 보증금을 지급하지 않고 버티는 하이에나들이 있습니다.
1000만원에 낙찰을 받아도 미배당분에 대해서는 경비로 인정되므로 결국 1.8억이 취득가가 되므로 1.8억 이상에 매도하지 않는 한 양도세 걱정은 하지 않아도 됩니다.

2. 상계신청하면 됩니다. 다만 주의할 게 있습니다. 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 임대인의 조세채권이 있다면 그 조세채권이 우선배당됨으로 인해 낙찰대금 전액이 상계되지 않을 수 있으니 입찰 전 미리 확인해야 합니다.

3. 기존 대출은 낙찰이후 주담대 대출을 받아 상환하면 됩니다.

참고로 저희같은 경매전문가의 컨설팅을 받아 진행하면 편하게 정리됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.08.08 03:45
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 4회 매각기일을 기본으로 지정하게 되며, 4회차 유찰이 이루어질 경우 법원은 채권자에게 추납통지서를 발송하게 되고, 이에 따라 채권자가 추가예납을 하면 추가로 4회(5회~8회차) 매각기일을 지정하게 되며, 반대로 추가예납을 하지 않을 경우 기각결정을 하게 됩니다.
이같은 방식으로 4회차씩 매각기일이 추가될 순 있으나, 당연히 그에 대한 타당성 및 실효성은 검토해야 하겠지요.
최저매각가격은 법원에 따라 저감율이 다릅니다만, 전회차 최저매각가격의 20~30%가 낮아진 금액으로 계산해보면 간단히 알 수 있습니다만, 매각기일은 추가예납 후 지정되는 매각기일결정통지서를 통해 확인해야 할 문제입니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인이라면 수차례 유찰을 반복한 이후 낙찰을 받아야 할 특별한 사정과 이유가 있지 않는 이상 무의미할 수 밖에 없는 만큼 이에 대한 타당성 및 실효성검토부터 진행하시는 것이 바람직 합니다.
말씀하신 바와 같이 취득가액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@가 될 수 밖에 없는 만큼 얼마에 낙찰을 받든 사실 상 취득가액이 달라지진 않기 때문이지요.
또한, 양도소득세는 양도차익이 발생하지 않을 경우엔 보유기간과 관계없이 양도소득세는 발생하지 않습니다.

3. 채권상계여부와 관계없이 소유권을 취득한 이후 당연히 해당 부동산을 담보로 한 주택담보대출은 가능합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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