2024타경 4213 관련해 여쭙니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 2024타경 4213 관련해 여쭙니다.

질문자 : ktf09**
2025.08.14 17:09
조회수 25

공유지분 분할을 위한 형식적경매라고 하는데 소멸주의가 아닌 인수주의라는 부분이 너무 막연하네요.
관련하여,

-낙찰 시 기존 채무(세금, 관리비 등)를 실제로 인수해야 하는 범위는 어떻게 확인할 수 있을까요?

-점유자가 있는 경우, 명도 절차 및 비용은 일반적으로 어느 정도로 예상할 수 있을까요?

-입찰가 산정 시, 공유재산분할 특성으로 인해 주의해야 할 점이나 실제 사례에서 반영한 방법이 있을까요?

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답변자 : ans**
2025.08.14 17:42
답변 21회 (21점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

앞뒤없이 "인수주의"를 언급하시는 이유가 무엇인지가 오히려 의문입니다.^^;;
또한...
물건을 정해서 질문을 하시면서, 정작 질문은 상당히 애매모호한 만큼 제대로 된 답변은 듣기 어려우실 겁니다.

-낙찰 시 기존 채무(세금, 관리비 등)를 실제로 인수해야 하는 범위는 어떻게 확인할 수 있을까요?
=> 권리분석이라고 하는 과정을 통해 확인 후 판단해야 할 문제입니다만...
"기존 채무 를 실제로 인수해야 하는 범위" 라는 것 부터 오류 입니다.
해당 사건이 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매라고는 하나 매각물건명세서 상 인수주의를 채택하고 있다는 언급은 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라, 낙찰자가 전소유자의 체납세금을 인수해야 하는 일은 절대 발생하지 않습니다.
또한, 관리비??? 는 당연히 해당 물건의 관리주체인 관리사무소를 통해 확인해보면 될 문제겠으나, 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성은 체납관리비만 있는 것은 아니므로 세부적인 서류검토를 통해 현황조사여부를 결정하고, 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성을 확인해야 하며, 이를 제대로 된 권리분석 이라고 하는 것 입니다.
따라서, 인터넷 상에서 답변을 드릴 수 있는 내용도 아닐 뿐만 아니라, 설령 그 답을 안다 하더라도 인터넷 상에서 절대 답을 들을 수 없는 질문 입니다.

-점유자가 있는 경우, 명도 절차 및 비용은 일반적으로 어느 정도로 예상할 수 있을까요?
=> 명도저항과 그에 따른 추가비용 발생 가능성은 임대차 및 점유관계, 점유자의 성향, 명도협의과정 등에 따라 천차만별일 수 밖에 없는 만큼 점쟁이가 아닌 이상 기본서류 검토만으로 이를 예상하는 것은 무의미 합니다.
또한, 인터넷 상에서 강제집행비용을 명도비용으로 책정하는 것이 대부분 이긴 합니다만.... 순수집행비용 외 유체동산의 보관료, 유체동산의 압류 및 매각비용, 폐기물처리비용 등 여러가지 변수들을 고려하여 집행비용을 포함한 명도비용의 예산을 산정해야 하는 만큼 인터넷 상의 정보를 맹신하시는 일은 없으시길 바랍니다.

-입찰가 산정 시, 공유재산분할 특성으로 인해 주의해야 할 점이나 실제 사례에서 반영한 방법이 있을까요?
=> 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매라는 것과 입찰가 산정에 직접적인 관련성은 없습니다.
게다가, "실제 사례에서 반영한 방법???" 이 무엇을 의미하는 것인지 조차 이해하기가 어렵습니다.^^;;
다만, 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매의 경우 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 편 이고, 점유자가 상속인 중 1인 인 경우가 대부분이기 때문에 법률 이론과 달리 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 불가피한 경우가 대부분인 만큼 이점 역시 각별히 주의하시어 현황조사 시 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.08.16 14:14
답변 17회 (17점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호와 함께 지역이나 법원명도 남겨야 합니다. 동일 사건번호로 여러개의 법원 물건이 검색됩니다. 이중 공유자가 있는 사건은 천안 입장면의 토지 건물입니다.

1. 조세채권은 대항력 있는 임차인이 있는 경우가 아니라면 의미가 없으므로 확인 조사가 필요 없습니다. 또한 조세채권을 입찰자가 직접적으로 확인 가능하지 않습니다. 세무서는 개인정보 보호를 이유로 이를 공개하지 않습니다. 관리비는 관리사무소를 방문하거나 전화로 조사해야 합니다.
2. 대항력 없는 임차인이나 소유자, 점유 근원없는 점유자가 있는 경우, 인도명령 결정과 그 결정문으로 강제집행을 하면 됩니다. 24평 아파트 기준 200-300만원 정도 비용이 발생합니다.
3. 입찰가 산정시 고려할 요소는 너무 많아 일일이 열거하기 힘듭니다. 해당 사건은 예정물건이라 모든 정보가 공개되는 매각기일을 1-2주 앞두고 정확한 분석이 가능합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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