선순위 임차인 셀프낙찰시 받았던 전세대출 해결방안

경매무료상담

[질문] 선순위 임차인 셀프낙찰시 받았던 전세대출 해결방안

질문자 : cpfltid**
2025.08.21 12:28
조회수 19

임대인이 연락두절되어 전세금반환소송을 진행하였고 승소하였습니다
그 후로 강제 경매를 열어 경매개시가 되었어요
이 과정에서 전세사기 피해자로 선정되진 않았습니다
저는 무주택자이며 남편은 있지만 혼인신고를 하지 않은 상태입니다

제가 살고 있는 집은 다세대빌라여서 빌라 중 저희집만 해당이 되고
임차인도 저밖에 없는 경우여서 제가 선순위 임차인입니다
그래서 경매에서 셀프로 낙찰을 받으려고 하고 있어요
집 보증금 1억 8천에 들어왔고 1억 4천의 전세대출이 있습니다

이럴 경우 셀프낙찰 받으면 집에 관한 돈은 상계처리를 하면 돼서 비용이 발생하지 않을텐데
제가 이 집에 들어올 때 받은 카카오뱅크 전세대출 1억4천을 해결해야합니다

여러군데 상담을 다녀와봤는데 국민은행에서는 상계처리를 하니
경락대출이 실행되는 조건이 아예 안돼서 받을 수 없다고 합니다
이런 저런 은행들을 가도 경락 대출에 대해 잘 모르시는 분들이 대다수여서 어떤 은행을 가야하는지도 모르겠는 상황입니다

현재 법무사분들과 대출해주시는 분들의 말씀이 살짝 다른 것 같은데
법무사님들은 제가 선순위 임차인이니 금액을 유찰시켜서 낮은 금액에 낙찰을 받고 상계처리를 하면 된다고 해서
경매 개시 된 후에 1년 정도는 지켜보려고 했는데
대출을 대략적이라도 확인해보려고 은행에 방문했는데
주거래은행인 국민에서는 대출할 수 없을 것 같단 답변
다른 지점을 가도
어쨌든 대출 실행은 집 소재지 근처의 은행에서 가능하다는 답변
그렇게 도돌이표를 돌면서 물어보고
주거래은행이 아닌 곳에 가서도 물어도
경락대출로 취급이 돼서 잘 모르겠단 답변만 받아온 상태

첫 경매기일에 법원 분위기를 미리 파악하려
방문해서 대출이모들이 주시는 명함을 받아서
은행을 돌다가 한 분 연락드려봤는데
유찰시켜서 낮은 금액까지 떨어졌을 때 집을 낙찰 받으면
은행에서는 또 대출이 안나온다고
무조건 2회차에는 들어가야한다는데
한달밖에 안남아서 서둘러 대책을 짜야합니다

그럼 제가 생각하는 최선은 낮은 금액까지 유찰시켜서
낙찰 받은 후
제가 갚아야할 카카오뱅크 전세대출을 신용대출 여기저기서
끌어모아서 일단 막은 다음에
집 등기를 신청한 후 저의 명의의 집이 된다면 주택담보대출을 어느정도라도 받을 수 있겠죠..?
신용대출은 1-2개월 정도만 필요합니다
그럴 경우 주택담보대출을 받을 수 있는
저의 조건 말고 집의 조건을 본다면
이때도 낙찰가가 중요하게 판단될까요?

은행들도 주거래은행가봐라 주거래은행은
경락대출 아예 안나온다
이런 대출을 알아볼 특화된 은행이라도 있는 걸까요?
답답한 마음에 올려봐요..

답변환영!

이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.08.21 13:01
답변 24회 (24점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

2가지 방법중에 하나를 선택하면 됩니다.
먼저 경락자금 대출을 받아 기존 대출을 정리하는 방법입니다.
이 방법으로 가려면 먼저 보증금 1억8000만원 선에서 낙찰을 받고, 대출을 낙찰대금의 80%선에서 받아 기존대출 1억4000만원을 변제하는 겁니다. 경락자금 대출은 낙찰가 기준이므로 낙찰가가 낮으면 그만큼 대출 가능금액도 낮아지므로 주의해야 합니다. 즉 어정쩡한 금액으로 낙찰을 받아서는 안됩니다. 다만 1억8000만원에 낙찰시, 낙찰 전에 필히 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 임대인의 조세채권이 있는지 여부를 확인해야 합니다. 선순위 조세채권이 있다면 낙찰대금 전액이 상계되지 않을 수 있기 때문입니다.

다음으로 1000만원 선에서 낙찰을 받아 경락잔금 대출이 아니라 상계신청 후 등기이전을 하고 난 다음, 정상적인 담보 대출을 받아 기존 대출을 상환하는 방법입니다.

전자든 후자든 주거래은행에서는 대출을 기피하거나 불가능하다고 말할 수 있습니다. 경락자금 대출은 그때그때 가능한 은행이나 2금융권이 있습니다. 전문대출상담사들이 그런 금융권을 찾아서 대출을 연결해 줍니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

답변자 : ans**
2025.08.21 15:48
답변 30회 (30점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

기본적으로, 질문하신 내용은 정확한 기초사실관계를 확인하고, 질문자님의 구체적인 상황과 목적 등에 따라 판단해야 할 문제입니다.
즉, 예상낙찰가와 그에 따른 예상배당표 작성, 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 입찰참여여부를 결정해야 할 문제이고...
여기에 채권상계, 부동산담보대출, 전세자금대출 등의 변수를 추가로 고려하여 판단해야 할 문제입니다.

단순히, 몇가지의 단편적인 내용만으로는 당사자인 임차인에게 있어 그 어떤 실질적인 도움도 되지 못할 뿐만 아니라 오히려 혼란만 가중시킬 뿐이니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

낮은 금액으로 낙찰을 받아라...라는 의견들의 취지는, 경락잔금대출이 불가능한 것을 전제로 하는 것이고...
이러한 경우, 기본적인 매각기일 4회를 넘어 추가로 매각기일을 지정해야 하는 만큼 경매신청채권자가 질문자님이라면 추가예납을 해야 할 뿐만 아니라 그 기간 또한 상당히 오래 걸릴 수 밖에 없습니다.
허나, 채권상계가 가능한 경우라면 경락잔금대출이 크게 필요하지 않은 경우가 있기 때문에 무조건적으로 낮은 금액으로 낙찰을 받아야 한다 라는 주장의 논리가 깨질 수 밖에 없습니다.

특히나, 낮은 금액으로 낙찰을 받든 높은 금액으로 낙찰을 받든 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라면 취득가액은 최소 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없기 때문에 취득세 부분에 있어서도 그 어떤 메리트도 없습니다.

오히려 낮은 금액으로 낙찰을 받게 될 경우, 일반 주택담보대출 시 감정평가를 해야 하는데 낙찰금액이 반영될 수 있어 최소 6개월이 지난 이후 재감정평가를 해서 주택담보대출을 실행해야 하는 일도 발생할 수 있습니다.

반대로, 높은 금액 즉, 임차보증금 언저리에서 낙찰을 받는 경우에는...
당연히 여러가지 변수들이 고려되어야 하겠으나, 채권상계가 가능하다는 것을 전제로 해야 하고, 이 경우 채권상계는 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 하는 만큼 당연히 예상배당표의 작성을 통해 손익계산이 선행되어야 합니다.
즉, 최소 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 에 해당하는 금원은 채권상계를 하더라도 납부해야 할 최소금액이 됩니다.

또한...
채권상계를 하는 경우에는 현실적으로 대출이 쉽지 않습니다.
즉, 이러한 경우 채권상계를 하지 않고 경락잔금대출을 실행하여 대금납부를 하고, 배당기일에 임차인의 지위에서 배당을 받아 전세자금대출을 상환하는 방법들도 고려될 순 있습니다.

허나... 위에 설명한 내용들은 지극히 원론적인 수준의 답변에 불과한 만큼 질문자님에게 적합한 방식이라 단정지어 판단할 순 없으므로 이점 각별히 주의하시어, 앞서 답변드린 바와 같이 정확한 기초사실관계의 확인, 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표, 입찰참여 여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 보다 명확한 답을 구하시는 것이 유일한 해법이라는 점 명심하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0

부동산태인 DIGITAL TAEIN Since 1988